rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Einkommensteuer 1994 und 1995
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die bis zum 29.10.1996 entstandenen Kosten des Verfahrens tragen die Kläger zu 2/3 und der Beklagte zu 1/3.
Die seitdem entstandenen Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.
Beschluß:
Der Streitwert wird auf DM 13.508 festgesetzt.
Tatbestand
Streitig ist die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrages zwischen nahen Angehörigen.
Die Kläger (Kl.) sind Eheleute. Sie erwarben mit Kaufvertrag vom 29.01.1993 zu je 1/2 die noch fertigzustellende, 97,11 qm große Eigentumswohnung Nr. 4 (ETW) im Gebäude … nebst Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 4 zum Kaufpreis von DM 251.700. Sie vermieteten die ETW mit privatschriftlichem Mietvertrag vom 10.11.1993 (MV) ab Bezugsfertigstellung (ca. Mitte Dezember 1993). Die Miete sollte monatlich DM 600 betragen. Die im einzelnen aufgeführten Betriebskosten sollten von der Mieterin zu tragen sein und einmal jährlich umgelegt werden. Beschädigungen der Mieträume und Installationen sollten von der Mieterin zu übernehmen sein, die außerdem die Schönheitsreparaturen zu tragen haben sollte. Wegen weiterer Einzelheiten des MV wird auf Bl. 51 der ESt-Akte 1994 verwiesen.
Mit weiterer privatschriftlicher Vereinbarung vom 23.12.1993 ermäßigten die Mietvertragsparteien „aufgrund von diversen Baumängel” die monatliche Miete ab Januar 1994 um DM 100. Die volle Miete werde wieder fällig, sobald die Mängel beseitigt seien.
Unter dem 18.12.1993 schlossen die Kl. mit ihrer Tochter einen Formularmietvertrag auf einem ab März 1994 im Handel erhältlichen Formular, wonach das Mietverhältnis am 18.12.1993 begann und die Monatsmiete ohne Betriebskosten DM 600 betrug. Wegen der Einzelheiten dieses Vertrages wird auf Bl. 11 bis 14 der ESt-Akte 1994 Bezug genommen.
Am 21.03.1994 erwarben die Kl. 4 Stapelsessel nebst Tisch zum Preise von insgesamt DM 297 für den Balkon der ETW. Im April 1994 bestellte der Kl. eine Markise, deren Lieferung und Montage am Balkon der ETW ihm am 16.05.1994 mit DM 1.345,50 in Rechnung gestellt wurde. Am 26.07.1994 berechnete die Fa. A. dem Kl. die Lieferung einer Fertiggarage zum Preise von DM 7.429,95, die nach dem Vortrag der Kl. im Dezember 1994 auf dem zur ETW gehörenden Stellplatz fertiggestellt und seitdem von der Mieterin als Abstellraum genutzt wurde. Am 15.08.1995 berechnete die Fa. B. „auf ihren Wunsch zusätzlich durchgeführte Arbeiten” in der ETW mit DM 943,82. Wegen der Einzelheiten dieser Rechnung wird auf Bl. 13 bis 16 der ESt-Akte 1995 Bezug genommen. Am 17.07.1995 zahlte die Mieterin die ihr von den Kl. am 13.07.1995 in Rechnung gestellten Nebenkosten für das Jahr 1994 von DM 1.191,43.
Die Kl. erklärten für die Veranlagungszeiträume 1994 und 1995 (Streitjahre) Vermietungsverluste aus der ETW von DM 25.599 bzw. DM 23.978, die der Bekl. mit den ESt-Bescheiden der Streitjahre vom 18.04.1995 bzw. vom 02.04.1996 nicht berücksichtigte. Die Kl. legten hiergegen Einsprüche ein. Hinsichtlich der Mietzahlungen trugen die Kl. im Veranlagungs- und Rechtsbehelfsverfahren zunächst (Schreiben vom 21.03.1995) vor, ihre Tochter habe im Streitjahr 1994 monatlich DM 500 gezahlt, obwohl lt. Mietvertrag DM 600 vereinbart gewesen seien. Die restlichen DM 1.200 für die Monate Januar bis Dezember würden nach Vorlage der abschließenden Verwalterrechnung von der Mieterin überwiesen. Ab sofort würden sie veranlassen, daß die monatlich vereinbarten Mietbeträge von DM 600 auf ihr Konto überwiesen würden (Bl. 21 ESt-Akte 1994). Mit Schreiben vom 24.04.1995 (Bl. 31, 32 ESt-Akte 1994) gaben die Kl. an, der vereinbarte Mietpreis von DM 600 sei aufgrund von Mängelrügen der Mieterin wegen noch ausstehender Handwerkerarbeiten in der Wohnung, im Heizungskeller und an den Zugängen zum Haus auf dem Verhandlungswege bis zur Beseitigung sämtlicher Mängel auf DM 500 reduziert worden. Inzwischen seien die Mängel überwiegend beseitigt worden, so daß ihre Tochter monatlich DM 600 zahle. Die Kl. legten mit Schreiben vom 18.03.1996 einen Kontoauszug vor, wonach ihre Tochter am 30.03.1995 DM 300 als Mietnachzahlung für Januar bis März 1995 überwiesen hatte.
Der Bekl. wies die Einsprüche mit Entscheidung vom 05.08.1996 (EE) als unbegründet zurück. Er führte u.a. aus, die nachträgliche Erhebung der Nebenkosten sei zwischen fremden Dritten nicht üblich.
Hiergegen richtet sich die Klage.
Die Kl. meinen, sie seien als Vermieter nicht verpflichtet gewesen, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu verlangen. Da die ETW einen Balkon aufweise, sei üblicher Ausstattungsbedarf auch die Vervollständigung mit Stapelsesseln und einem Tisch. Die Kl. hätten die Markise im Hinblick auf die Südlage der ETW anbringen lassen, da sie Regreßansprüche der Mieterin wegen Beschädigungen des Inventars durch die Sonneneinstrahlung befürchtet hätten. Bei Planung der ETW seien pro Raum nur zwei Steckdosen und außerdem kein Telefonanschluß vorgesehen gewesen. Die Kl. hätten deshalb die Firma B. bereits im August 1993 zur Herstellung der Vermi...