Entscheidungsstichwort (Thema)
Einkommensteuer 1991 bis 1995
Nachgehend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
Streitig ist die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen.
Die Kläger (Kl.) sind Eheleute. Sie erwarben mit Vertrag vom 01.10.1981 das Erbbaurecht und mit weiterem Vertrag vom 22.12.1981 das Eigentum an dem Grundstück B., das sie mit einem im Jahre 1982 fertiggestellten Zweifamilienhaus (ZFH) bebauten. Die Kl. nutzen seitdem die 110 qm große Erdgeschoßwohnung des ZFH selbst. Sie vermieteten die ebenfalls 110 qm große Obergeschoßwohnung des ZFH mit Vertrag vom 26.10.1982 (MV) an ihre (Schwieger-)Eltern. Als Miete wurde ein Betrag von DM 550 p.m. vereinbart (§ 3 Ziff. 1 MV). Neben der Miete waren Umlagen für Heizung von DM 150 p.m. und für Wasser, Müll etc. von DM 30 p.m. zu zahlen (§ 3 Ziff. 2 MV). Die Miete bzw. die Vorschußzahlung sollte sich ändern, wenn sich die Höhe der Betriebskosten nach der letzten Berechnung geändert habe. Ein sich ergebender Saldo, auch soweit er auf Abrechnung der Vorschüsse beruhte, war mit der nächsten Mietzahlung auszugleichen (§ 3 Ziff. 3 letzter Satz MV). Wegen weiterer Einzelheiten des MV wird auf Bl. 24–27 der ESt-Akte 1984 Bezug genommen.
Die Kl. machten in den Verwaltungsverfahren jeweils Verluste aus der Vermietung des ZFH geltend, bei deren Ermittlung sie jeweils Mietzahlungen der (Schwieger-)Eltern von DM 6.600 p.a. und einen Nutzungswert der Eigentümerwohnung als Einnahmen ansetzten. Sie belegten durch Vorlage von Kontoauszügen, daß die (Schwieger-)Eltern in den Streitjahren als Miete einschl. Nebenkosten (NK) folgende monatliche Beträge gezahlt hatten:
1991 |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
DM 700 |
DM 700 |
DM 700 |
DM 750 |
DM 750 |
Die Kl. legten außerdem nicht datierte und nicht unterschriebene NK-Abrechnungen mit folgendem Inhalt vor:
1991 |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
|
Gesamtbetrag |
DM 1.496,81 |
DM 1.985,55 |
DM 2.496,86 |
DM 2.724,90 |
DM 3.635,69 |
NK-Vorauszahlung |
DM 1.800,00 |
DM 1.800,00 |
DM 1.800,00 |
DM 1.800,00 |
DM 2.700,00 |
Das Abrechnungsguthaben 1991 der Mieter von DM 303,19 und das sich nach der NK-Abrechnung 1992 ergebende verbleibende Guthaben von DM 117,64 wurde jeweils „wie vereinbart” auf die nächste Abrechnung übertragen. Die sich aus den NK-Abrechnungen 1993 bis 1995 ergebenden Nachzahlungen sollten jeweils „innerhalb der nächsten 14 Tage” beglichen werden. Wegen weiterer Einzelheiten der NK-Abrechnungen wird auf Bl. 34 bis 38 der Gerichtsakte Bezug genommen.
Der Bekl. vertrat die Auffassung, der MV sei steuerlich nicht anzuerkennen. Er erließ ESt-Bescheide für die Streitjahre, in denen er Vermietungsverluste aus dem ZFH nur insoweit berücksichtigte, als sich diese durch Gegenüberstellung des Nutzungswertes der Eigentümerwohnung mit den anteiligen Werbungskosten (Wk) ergaben.
Die Kl. legten hiergegen Einsprüche ein, die der Bekl. mit Entscheidung vom 18.12.1997 (EE) als unbegründet zurückwies.
Hiergegen richtet sich die Klage.
Die Kl. meinen, der MV sei nach den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 07.05.1996 IX R 69/94 (BStBl. II 97, 196) steuerlich anzuerkennen. Die NK-Abrechnungen der Streitjahre seien zeitnah, d.h. jeweils innerhalb von 18 Monaten nach Ablauf des jeweiligen Jahres erstellt worden. Die sich aus den NK-Abrechnungen 1993 bis 1995 ergebenden Nachzahlungen seien jeweils entsprechend der auf den Abrechnungen enthaltenen Zahlungsaufforderungen bar bezahlt worden.
Die Kl. beantragen,
die Einkommensteuerfestsetzungen der Streitjahre zu ändern und dabei Verluste aus V+V von DM 26.472, DM 91.593, 27.229 DM, 35.169 DM bzw. 26.553 DM zu berücksichtigen.
Der Bekl. beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter einverstanden erklärt. Der Berichterstatter hat am 29.04.1998 mündlich verhandelt. Auf die Niederschrift über die Sitzung wird Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Kl. haben in den Streitjahren keine Einkünfte aus V+V des ZFH erzielt. Die hierfür gem. § 52 Abs. 21 S. 1 u. 2 i.V.m. § 21 a Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG erforderliche Vermietung einer Wohnung liegt nicht vor, weil der MV jedenfalls für die Streitjahre der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann.
Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen der Besteuerung nur dann zugrundezulegen, wenn der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam abgeschlossen worden ist und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (BFH-Urteil vom 20.12.1994 XI R 88/92, BFH/NV 95, 674, 675 m.w.N.). Maßgebend für die Beurteilung, ob die getroffenen Vereinbarungen und ihre Durchführung einem Fremdvergleich standhalten, ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten, wobei im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BVG nicht schon jede geringfügige Abweichung einzelner Sachverhaltsmerkmale vom Üblichen für sich allein zur Nichtanerk...