rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ohne klare Vereinbarung über die Miethöhe ist steuerlich nicht anzuerkennen. Einkommensteuer 1994
Leitsatz (amtlich)
Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen, der hinsichtlich der Hauptleistungspflicht des Mieters, nämlich der Höhe der Miete, keine klare Vereinbarung enthält, ist nicht wie unter fremden Dritten üblich abgeschlossen. Er kann daher steuerlich nicht anerkannt werden. Die Entscheidung ist mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vereinbar, da die Abweichung gegenüber dem Fremdüblichen besonders schwerwiegend ist.
Normenkette
EStG 1990 § 21 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 535 S. 2
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.
Beschluß:
Der Streitwert wird auf DM 2.816 festgesetzt.
Tatbestand
Streitig ist die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrages zwischen nahen Angehörigen.
Die Kläger (Kl.) sind Eheleute. Sie vermieteten mit Vertrag vom 28.07.1989 (MV) die im Obergeschoß des Zweifamilienhauses … (ZFH) belegene, 125 qm große Wohnung nebst Garage an die Eltern der Klägerin (Klin.). § 3 Ziffer 1 MV lautet: „Die Warmmiete beträgt monatlich DM 480. Weitere Nebenkosten fallen nicht an (siehe gesonderte Vereinbarung).”
Ebenfalls am 28.07.1989 trafen die Mietvertragsparteien folgende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag (ZV): „Außer der Miete werden keine Nebenkosten für Wasser und Heizung berechnet. Stattdessen verpflichtet sich der Mieter, bei der Instandhaltung der Außenanlagen (Garten, Vorgarten und Einfahrt) zu helfen. Zu den Instandhaltungsarbeiten zählen u. a. Rasenmähen, Bäume und Sträucher beschneiden sowie Schneeräumen im Winter.”
Die Kl. machten mit ihrer Einkommensteuer- (ESt-) Erklärung 1994 (Streitjahr) negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V + V) der OG-Wohnung von DM 9.127 geltend, die sie durch Gegenüberstellung der Warmmieteinnahmen von DM 9.000 und der anteilig auf die OG-Wohnung entfallenden Werbungskosten (WK) ermittelten. Sie trugen hierzu vor, sie hätten im November 1992 eine Erhöhung der Warmmiete auf DM 750 p.m. ab dem 01.01.1993 vereinbart.
Der Beklagte (Bekl.) vertrat die Auffassung, der MV könne steuerlich nicht berücksichtigt werden, und setzte die ESt des Streitjahres mit Bescheid vom 09.05.1995 ohne Berücksichtigung von Vermietungseinkünften fest. Die Kl. legten hiergegen Einspruch ein. Sie trugen vor, die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien seien in den schriftlich getroffenen Vereinbarungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen. Diese Vereinbarungen seien im Streitjahr auch tatsächlich durchgeführt worden. Im übrigen führten geringfügige Abweichungen von dem Üblichen nach der neuesten Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 07.05.1996, IX R 69/94, BStBl. II 97, 196) nicht zur steuerlichen Nichtanerkennung eines Mietvertrages zwischen Angehörigen. Wegen der Einzelheiten des Einspruchsvorbringens wird auf die Schriftsätze vom 26.06.1995 und vom 19.11.1996 verwiesen.
Der Bekl. wies den Einspruch mit Entscheidung vom 07.02.1997 (EE) als unbegründet zurück. Wegen der Einzelheiten der EE wird auf Bl. 114 bis 116 der ESt-Akte Bezug genommen.
Hiergegen richtet sich die Klage, zu deren Begründung sich die Kl. auf ihr Einspruchsvorbringen beziehen und ergänzend vortragen, es widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Bekl. dem MV im Gegensatz zu der Handhabung in den Veranlagungszeiträumen 1989 bis 1993 die steuerliche Anerkennung versage.
Die Kl. beantragen,
die ESt des Streitjahres unter Berücksichtigung negativer Einkünfte aus V + V von DM 9.127 geändert auf DM 18.010 festzusetzen.
Der Bekl. beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter und ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Kl. haben im Streitjahr keine Einkünfte aus V + V der OG-Wohnung erzielt, weil der MV in Verbindung mit der ZV steuerlich nicht anerkannt werden kann.
Nach ständiger Rechtsprechung sind Verträge unter nahen Angehörigen der Besteuerung nur dann zugrunde zu legen, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (BFH IX R 69/94 a.a.O. m.w.N.). Maßgebend für die Beurteilung, ob die getroffenen Vereinbarungen einem Fremdvergleich standhalten, ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten, wobei im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes nicht schon jede geringfügige Abweichung einzelner Sachverhaltsmerkmale vom Üblichen für sich allein stets zur Nichtanerkennung eines Mietverhältnisses führt (vgl. BFH IX R 69/94 a.a.O. Seite 197).
Nach diesen Grundsätzen kann der MV in Verbindung mit der ZV, auf die er verweist, der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden. Denn nach diesen Vereinbarungen bleibt unklar, welche Gesamtleistung für die Überlassung der Mieträume geschuldet wurde. Dieser Ve...