Entscheidungsstichwort (Thema)
Aufteilung von Kosten für den Abbruch eines Gebäudes
Leitsatz (redaktionell)
1) Die Berücksichtigung von anteilig als Werbungkosten abziehbaren Abbruchkosten sowie des Restwerts eines zuvor zeitweise vollständig fremdvermieteten und zeitweise teilweise selbst genutzten Gebäudes als Werbungskosten ist nach Maßgabe der zeit- und flächenmäßigen Nutzung für die gesamte Nutzungsdauer des Objekts zu ermitteln.
2) Ein hiernach ermittelter Anteil der privaten Veranlassung von unter 10% ist steuerlich unerheblich.
Normenkette
EStG §§ 7, 9
Tatbestand
Streitig ist der Ansatz von Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für das Streitjahr 2017 im Hinblick auf einen Gebäudeabbruch.
Die Kläger werden zusammen zur Einkommensteuer des Streitjahres veranlagt. Der Kläger ist Gründer und Vorstandsvorsitzender der C AG, J. Die Klägerin erwarb im Dezember 2011 mit Wirkung zum 01.02.2012 das Grundstück A-Straße 29 in J mit aufstehendem, teilunterkellertem Bungalow. Die Wohnfläche des Bungalows betrug im Erdgeschoss rd. 125 m² und verfügte über eine angebrachte Markise. Der Keller, mit einer nutzbaren Fläche von rd. 79 m², umfasste u.a. zwei größere Räume „Werkraum”, „Waschk. u. Trock.”) mit zusammen rd. 44 m², die auch von außen zugänglich waren. Auf den Grundriss von Erdgeschoss und Keller wird verwiesen (Bl. 67 f. und Bl. 74 der Gerichtsakte).
Die Klägerin überließ das Gebäude als „Einfamilienhaus” zunächst entgeltlich an die Mutter des Klägers (vgl. Mietvertrag vom 01.08.2012). Hieraus erzielte die Klägerin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach dem Tod von Frau G schloss die Klägerin mit Vertrag vom 01.08.2014 einen ab dem 01.09.2014 laufenden unbefristeten Mietvertrag mit Frau U I, und zwar über „3 Räume, 1 Küche, Flur, 2 Badezimmer im Erdgeschoss, 2 Kellerräume, Terrasse, PKW Abstellplatz im Haus A-Straße 29”. Zwischen den Mietvertragsparteien war dabei von vornherein klar, dass Frau U I die beiden großen Kellerräume im Bungalow (rd. 44 m²) nicht nutzen werde. Diese Lagerräume nutzte in der Folgezeit vielmehr die C AG zur Aufbewahrung von … etc.
Die Klägerin holte im Juli 2016 einen Kostenvoranschlag für einen Gebäudeabbruch ein und kündigte den Mietvertrag mit Frau U I zum 31.10.2016. Nachdem die C AG die beiden Kellerräume im Januar 2017 geräumt hatte, ließ die Klägerin das Gebäude aufgrund einer Abbruchgenehmigung aus Januar 2017 im März 2017 abreißen und in der Folgezeit auf dem Grundstück ein Mehrparteienhaus errichten, das sie ausschließlich für die Einkünfteerzielung nutzte.
Die Kläger machten mit der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr betreffend das Vermietungsobjekt A-Straße einen Verlust in Höhe von 296.914 € geltend, darunter u.a. folgende Positionen als Werbungskosten:
– Restwert Gebäude in Höhe von |
260.436 € |
– Restwert Inventar in Höhe von |
2.416 € |
– Restwert Markise in Höhe von |
1.894 € |
– Abbruchkosten in Höhe von |
26.490 €. |
Die unter Nachprüfungsvorbehalt erlassene Einkommensteuerfestsetzung für 2017 berücksichtigte für das Objekt A-Straße (EW-Az. xxxx) einen Verlust in Höhe von 198.041 €. Der Beklagte kürzte die Restwerte für Gebäude, Markise und Inventar sowie die Abbruchkosten um 32%, weil die vorherige Vermietung nur zu 68% der Gesamtnutzfläche von 205 m² erfolgt sei. Im Übrigen sei das Gebäude privat genutzt worden.
Mit dem Einspruch machten die Kläger den vollständigen Abzug der erklärten Aufwendungen als Werbungskosten geltend. Sie erläuterten u.a., dass einige der Kellerräume nach dem Tod der Mutter des Klägers vorübergehend als Lager benutzt worden seien, da die Nachmieterin, Frau U I, die Kellerräume nicht benötigt habe (Zweitwohnung). Die Vermietung sei nicht mehr wirtschaftlich, eine Aufstockung des Bungalows nicht möglich gewesen. Daher sei entschieden worden, einen Neubau zur Vermietung zu errichten.
Der Beklagte änderte die Einkommensteuerfestsetzung für das Streitjahr im Einspruchsverfahren wegen nicht mehr streitiger Werbungskosten ab. Danach berücksichtigte er Aufwendungen in Höhe von insgesamt 203.719 €, die streitigen Abbruchkosten und Restwerte dabei aber weiterhin nur zu 68% bzw. 198.041 €.
Der Beklagte wies den Einspruch auf dieser Grundlage als unbegründet zurück. Für die Abziehbarkeit der Abbruchkosten und Restwerte sei im Streitfall die vorherige Nutzung des Objektes maßgebend. Dieses sei zuletzt im Umfang von 32% zu nicht einkommensteuerrelevanten Zwecken genutzt worden, indem die Kellerräume insoweit der C AG als Lagerfläche überlassen worden seien. Insofern seien die Aufwendungen als Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes anzusehen. Der Beklagte machte in der Entscheidung deutlich, dass er davon ausgehe, dass der Nutzungszeitraum des Gebäudes seit dem 01.02.2012 zum einen auf die Vermietung an Frau G mit insgesamt 31 Monaten und zum anderen auf die Vermietung an Frau U I mit insgesamt 26 Monaten entfallen sei.
Mit der Klage machen die Kläger geltend, dass eine Aufteilung der Kosten nach Nutzflächenanteilen unzutref...