Entscheidungsstichwort (Thema)
Abgrenzung Grundvermögen vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen
Leitsatz (redaktionell)
Ein am Stadtrand belegenes landwirtschaftlich genutztes Grundstück einer Baumschule, das zum Bewertungszeitpunkt an einen anderen Landwirt verpachtet war, ist als Grundvermögen zu bewerten, wenn anzunehmen ist, dass das Grundstück spätestens in zwei Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen wird.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, ob das Grundstück Fl.Nr.... der GemarkungK. zum 1. 1. 1993 als Grundvermögen oder weiterhin als land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten ist.
Im Grundbuch eingetragene Eigentümer des ursprünglich insgesamt 46.822 qm großen Grundstücks waren zum 1. 1. 1993 die Klägerin als Miteigentümerin zu 7/10 undG. R., der Beigeladene, als Miteigentümer zu 3/10.
Das längliche Grundstück liegt am nordöstlichen Stadtrand vonK. An seiner nordwestlichen Längsseite führt die Bundesstraße ... (E. Straße) vorbei, an seiner Südseite dieEch.Str. Im Westen grenzt das Grundstück an dieH.Str. Im Nordosten schließen sich vier Grundstücke an, die von derB.Str. aus erschlossen sind; zwei von ihnen sind seit längerem bebaut. Die Grundstücke, die an den dem Streitgrundstück gegenüberliegenden Straßenseiten der genannten Straßen liegen, sind schon seit vielen Jahren bebaut; östlich derB.Str. liegt ein Fabrikgelände. Auf der anderen (nördlichen) Seite derE. Straße befindet sich auf einem größeren Grundstück weitgehend von der Straße zurückgesetzt, die von der Klägerin und dem Beigeladenen als Vollerwerbsbetrieb geführte Baumschule.
Lt. schriftlichem Pachtvertrag vom 18. 11. 1992 war das Grundstück Fl.Nr.... bis 30. 11. 1993 an die LandwirtinF. verpachtet. Das Pachtverhältnis bestand nach diesem Vertrag bereits ab 1. 12. 1985. Nach den vorgelegten Pachtabrechnungen war das streitige Grundstück auch noch im November 1994 an FrauF. verpachtet, die ihrerseits mehrere landwirtschaftliche Grundstücke an den Baumschulbetrieb verpachtet hatte.
Das Grundstück Fl.Nr.... ist in dem seit 8. 12. 1987 rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan an Wohnbauflächen ausgewiesen. Die StadtK. versuchte seit 1990 das Grundstück oder Teile hiervon von den Eigentümern käuflich zu erwerben. Der Gutachterausschuß beim Landratsamt... ermittelte dafür in einem Gutachten vom 15. 1. 1990 für das Grundstück als Rohbauland einen Wert von 60 DM/qm. In einem aktualisierten Schätzgutachten vom 18. 7. 1992 erhöhte er diesen Wert auf 68 DM/qm. Am 11. 4. 1991 beschloß der Stadtrat vonK. die Aufstellung eines Bebauungsplans für das streitige Grundstück, der am 4. 11. 1993 rechtsverbindlich wurde. Am 14. 5. 1992 erließ die StadtK. für das Grundstück Fl.Nr.... eine Veränderungssperre. Mit einer von der Regierung am 15. 6. 1993 genehmigten Satzung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs „Ech.Str.“ inK. vom 13. 11. 1992 bestimmte die Stadt für das Grundstück Fl.Nr.... die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Behebung eines erheblichen Wohnungsmangels.
Mit notariellem Tauschvertrag vom 15. 4. 1992 veräußerten die Klägerin und der Beigeladene eine noch zu vermessende, an dieE. Straße grenzende Teilfläche von 6.200 qm (jetzt Fl.Nr..../10) aus dem Streitgrundstück für eine ausgewiesene Tauschaufgabe von 1.054.000 DM anHe. Be. Die Tauschaufgabe wurde aus einem Wert von 170 DM/qm für die Teilfläche ermittelt und war etwa zur Hälfte nach Vorliegen u. a. der Teilungsgenehmigung fällig. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte ab 1. 11. 1992. Bis dahin verpflichteten sich die Klägerin und der Beigeladene in der notariellen Urkunde, das Pachtverhältnis für die Teilfläche zu lösen. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung hinsichtlich der Teilfläche fürHe. Be. wurde bewilligt, die Erklärung der Auflassung wurde u.a . bis nach der Zahlung der ersten Hälfte der Tauschaufgabe ausgesetzt. Die für die Veräußerung der Teilfläche erforderliche Teilungsgenehmigung versagte das Landratsamt mit Bescheid vom 15. 7. 1992. Die StadtK. hatte hierzu ihr erforderliches Einvernehmen unter Hinweis auf die Veränderungssperre mit der Begründung verweigert, daß im Falle der Teilung die Parzellierung und Planung erschwert würde. Dem hiergegen eingelegten Widerspruch der Klägerin und des Beigeladenen half das Landratsamt nicht ab, sondern legte ihn der Regierung zur Entscheidung vor. Diese bat der anwaltschaftliche Vertreter beider mit Schreiben vom 10. 11. 1992, das Widerspruchsverfahren nicht weiter zu betreiben, da eine gütliche Einigung in Aussicht gestellt worden sei.
Lt. notarieller Urkunde vom 25. 8. 1993 überließ die Klägerin ihren 7/10 Miteigentumsanteil am Grundstück dem Beigeladenen. Das Grundstück dient ach der Urkunde im Zuge der Anpachtung von Baumschulflächen als sog. Ersatzgrundstück, das im Gegenzug für angepachtete Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung pachtweise überlassen wird.
Der...
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