Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung einer gewerblichen Lagerhalle mit Büro-, Ausstellungs- und Werkstattraum im Sachwertverfahren
Leitsatz (amtlich)
Ein Grundstück mit einem Gebäude, das neben Lagerräumen und dem Werkstattbereich noch Büro- und Ausstellungsräume enthält und dem die Lagerhalle das Gepräge gibt, ist nach Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewerten. Die dort enthaltene Aufstellung gibt einen Erfahrungssachverhalt wieder, der von den Gerichten ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde gelegt werden kann. Aus diesem Grund braucht das Gericht auch einem Beweis(ermittlungs)antrag ohne konkrete, den Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 betreffende Tatsachen nicht nachgehen.
Normenkette
BewG § 76 Abs. 3 Nr. 2
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, ob eine gewerbliche Lagerhalle mit Büro- und Ausstellungs- sowie einem Werkstattraum im Sachwertverfahren (§§ 83 ff des Bewertungsgesetzes –BewG-) oder im Ertragswertverfahren (§§ 78 ff BewG) zu bewerten ist.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in A Flur ... Nr. ..., E-Straße ..., mit aufstehenden Gebäuden. Der ihm ab 01. Januar 1996 zugerechnete Einheitswert für das Geschäftsgrundstück betrug 177.200 DM (Wert- und Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1977). Dies entspricht 90.600 €.
Am 25. Juli 2006 stellte der Bausachverständige des Finanzamts anlässlich einer Ortsbesichtigung im Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31. Dezember 2004 fest, dass der umbaute Raum des Lagergebäudes 3.607 cbm und nicht 4.492 cbm beträgt. Der Raummeterpreis für das Bürogebäude wurde in Höhe von 74,00 DM/cbm und für das Werkstattgebäude in Höhe von 41,72 DM/cbm ermittelt. Zur Berücksichtigung der festgestellten Abweichungen wurde eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 durchgeführt. Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 31. Januar 2007 den Einheitswert auf 84.618 € fest, wobei er der Bewertung die Daten aus der Bestandsaufnahme anlässlich der Ortsbesichtigung zugrunde legte.
Nachdem hiergegen Einspruch eingelegt worden war, u.a. mit der Begründung, dass es sich nicht mehr um ein Betriebsgrundstück gehandelt habe, da der Betrieb zum Jahresende 2004 aufgegeben worden sei und die Wertfortschreibung entsprechend ebenfalls auf den 01.01.2005 erfolgen müsse, wobei bei der Einheitswertfeststellung das Ertragswertverfahren Anwendung finden müsse, führte der Beklagte mit Bescheid vom 27. Februar 2007 eine Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2005 mit der Feststellung durch, dass das Grundstück nicht mehr Betriebsgrundstück sei.
Den Einspruch wies er mit Entscheidung vom 04. Juli 2007 als unbegründet zurück.
Die Voraussetzungen einer Wertfortschreibung des Einheitswerts seien gemäß § 22 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 und 3 BewG erfüllt, da die entsprechenden Wertgrenzen (nach unten mehr als 1/10 mindestens 500 DM oder mehr als 5.000 DM) erreicht bzw. überschritten würden (Einheitswert bisher: 90.600 € - neu: 84.618 €). Fortschreibungszeitpunkt sei bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folge, bei einer Änderung zur Fehlerbeseitigung der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt werde (§ 22 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Die abweichenden Feststellungen seien im Rahmen der Ortsbesichtigung getroffen worden. Die Wertfortschreibung sei hiernach zutreffend auf den 01.01.2006 durchgeführt worden. Geschäftsgrundstücke seien Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H. eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dienten (§ 75 Abs. 3 BewG). Das Grundstück sei zutreffend als Geschäftsgrundstück bewertet, denn es diene zu 100 v.H. gewerblichen Zwecken. Gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei die Wertermittlung im Sachwertverfahren (§§ 83 -90 BewG) erfolgt, da weder eine Jahresrohmiete noch eine übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG für die zutreffende Erfassung der Gebäude ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Entscheidend sei, dass für diese Gruppe von Grundstücken im Hauptfeststellungszeitpunkt keine hinreichende Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung vorhanden gewesen sei. Der Einheitswert betrage hiernach zutreffend 84.618 €.
Hiergegen richtet sich die Klage, mit der sich der Kläger gegen die Bewertung des Grundbesitzes im Sachwertverfahren wendet.
Bei dem Geschäftsgrundstück handle es sich um eine Halle, die zu 100 v.H. gewerblich vermietet sei. Der Sachverständige des beklagten Finanzamtes habe bei seiner Ortsbesichtigung am 25. Juli 2006 zwecks Erstellung einer Verkehrswertermittlung zum 31.12.2004 festgestellt (Bl. 13 ff. PrA), dass es sich bei diesem Geschäftsgrundstück um eine reine Lagerhalle mit Ausstellungs- und Büroräumen mit einfachem bis mittlerem Standard handle, sodass das Objekt in die Kategorie des unteren Durchschnittswertes „einfacher/mittlerer Ausstattungsstandard" einzuordnen sei. Weiterhin habe der Sachv...