Entscheidungsstichwort (Thema)
Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels zur privaten Vermögensverwaltung
Leitsatz (redaktionell)
Der Erwerb eines Gewerbegrundstücks und die anschließende Veräußerung von Teilflächen an mehrere Erwerber ist, wenn das Gelände durch Erschließungsmaßnahmen zu einem Gewerbepark umgebaut wird und Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur ergriffen werden, gewerblicher Grundstückshandel.
Auch fehlgeschlagene Veräußerungen sind bei der Zahl der veräußerten Objekte zu berücksichtigen. Wird das Objekt anschließend an einen anderen Erwerber veräußert, liegt für Zwecke der Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze eine Veräußerung vor.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1-2
Nachgehend
Tatbestand
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die seit Jahren zahlreiche Grundstücke an private und gewerbliche Abnehmer vermietet. (Ein Überblick über den Bestand des Grundvermögens ergibt sich aus Bl. 248 der Prozessakten). Gesellschafter sind das Ehepaar ... und ... sowie deren Sohn ...
Die Klägerin veräußerte in den Jahren 1987 bis 1992 folgende Objekte:
Am 20. Januar 1987 ein am 9. Februar 1982 erworbenes Mehrfamilienhaus in ...
Am 16. Januar 1988 ein am 5. Februar 1982 erworbenes Mehrfamilienhaus in ...
Am 27. Dezember 1988 ein am 30. Oktober 1978 erworbenes Mehrfamilienhaus in ...
Am 11. September 1989 ein am 10. September 1980 erworbenes Objekt, das in 27 Einheiten und 11 Stellplätze aufgeteilt worden war.
Des Weiteren hatte die Klägerin zunächst mit notariellem Vertrag vom 30. 12. 1986 von der R AG ein Fabrikgrundstück in ... (im Folgenden: Glasfabrik) für 3.600.000,00 DM erworben. Der Kaufvertrag enthielt u. a. eine Rücktrittsklausel für den Fall, dass durch behördliche Verlautbarungen die geplante Nutzung des Fabrikgrundstückes als Gewerbebetrieb und / oder Handwerksbetrieb sowie der Erlaubnis zum Bau von Verkaufs- / Handwerks- und / oder Lagerbetrieben in Frage gestellt ist. Am 30. April 1987 veräußerte sie eine noch zu vermessende Teilfläche der Glasfabrik in einer ungefähren Größe von 44.000 qm an die Firma ... Grundstücksverwaltungsgesellschaft zu einem Kaufpreis von 3,5 Millionen DM. Der Kauf erfolgte zum Zwecke der Bebauung mit einem SB-Warenhaus mit einer Nutzfläche von 12.250 qm (vgl. im einzelnen Bl. 107 ff. der Prozessakten). Weiterhin sollte die Erwerberin einen Betrag von 3 Millionen DM als Wertminderung für die Beeinträchtigung des Grundbesitzes "Einkaufspark G" infolge der Entwidmung als Verkaufsfläche in der bisherigen Form bezahlen. Die "G" ist ein an die "Glasfabrik" angrenzendes Grundstück, das ebenfalls im Eigentum der Klägerin steht und auf dem zum Zeitpunkt der Veräußerung ein kleinerer SB-Lebensmittelmarkt von einem Mieter der Klägerin betrieben wurde. Der ... stand ein Rücktrittsrecht vom Vertrag bis einen Monat nach Vorlage der bestandskräftigen Baugenehmigung zu (vgl. Bl. 125 der Proz.-Akten). Die Lage des veräußerten Grundstückes ergibt sich aus Bl. 133 der Proz.-Akten. Da die ... eine Baugenehmigung zur Errichtung eines SB-Warenhauses nicht erlangte, trat sie am 8. September 1988 vom Vertrag zurück (Bl. 135 der Proz.-Akte). Bereits am 30. 9. 1987 ist die Klägerin vom Kaufvertrag mit der ... AG zurückgetreten. Der Rücktritt erfolgte, weil nach Auffassung der Klägerin die Erlaubnis zum Bau von Verkaufs- und / oder Handwerks- und / oder Lagerbetrieben bislang nicht erteilt worden sei und nach Auskunft des zuständigen Sachbearbeiters des Kreises dem Bauantrag in der vorliegenden Form wohl nicht entsprochen werden könne (vgl. Bl. 14 ff. der Akte "Verträge"). Die Verkäuferin widersprach dem Rücktritt, da die geplante Nutzung des Grundstückes als Handwerks- oder Gewerbebetrieb möglich sei. Die Versagung der Bebauung mit einem Supermarkt sei nicht als Rücktrittsgrund aufgenommen worden.
Mit Vertrag vom 25. 5. 1988 hat die Klägerin das Fabrikgelände der Glasfabrik, das 169.127 qm umfasst, davon 111.860 qm bebaute und unbebaute Betriebsfläche (davon unbenutzbar: 62.215 qm), 57.267 qm Ackerfläche und Unland, erneut erworben. Der Kaufpreis betrug wiederum 3.600.000 DM. Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten gingen rückwirkend zum 31. 12. 1986, 24.00 Uhr, auf die Klägerin über. Bereits am 7. 5. 1988 hatte die Klägerin "eine noch zu vermessende Teilfläche mit einer Größe von ca. 36.500 qm" der Glasfabrik zu einem Kaufpreis von 3.400.000 DM an die B OHG verkauft (vgl. Bl. 3 ff. der Akte "Verträge"). Mit Verträgen vom 19. 12. 1989 und 17. 2. 1992 verkaufte sie an eine Frau ... eine bebaute Teilfläche von 4.564 qm für 350.000 DM und an Herrn ... eine unbebaute Teilfläche von 3.348 qm für 127.224,-- DM (Bl. 52 ff. und 66 ff. der Akte "Verträge"). Die restlichen Teilflächen wurden nach erheblichen Investitionen zur Verbesserung der Infrastruktur des Geländes von der Klägerin in der Folgezeit an verschiedene gewerbliche Mieter vermietet.
Am 18. März 1989 hatte die Klägerin ferner an die ... Wohnungsbaugesellschaft mbH das Einkaufszen...