Frist im Sinn der Drei-Objekt-Grenze beginnt bei Abschluss der Sanierung

Leitsatz

Veräußert der Steuerpflichtige Eigentumswohnungen in einem von ihm sanierten Gebäude, so beginnt die für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bedeutsame Frist von fünf Jahren im Sinn der Drei-Objekt-Rechtsprechung mit Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Normenkette

§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG , § 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Zwei Unternehmer der Baubranche hatten sich zu einer GbR zusammengeschlossen und 1988 ein Mehrfamilienhaus in einem Sanierungsgebiet erworben. Nach Abschluss der Sanierung wurden die entstandenen vier Etagenwohnungen zunächst vermietet. 1994 erfolgte eine Aufteilung in vier Eigentumswohnungen, die an einen Interessenten verkauft wurden. Wegen Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers wurde der Vertrag nicht vollzogen. Zwischen 1994 und 1996 wurden dann drei Wohnungen an andere Erwerber verkauft. Die verbliebene Wohnung übernahm einer der Gesellschafter bei Beendigung der GbR 1996.

Das FA ging von gewerblichem Grundstückshandel aus, behandelte die Einkünfte des Streitjahrs 1991 als solche aus Gewerbebetrieb und versagte die AfA gem. § 82g EStDV.

Entscheidung

Ebenso wie zuvor das FG teilte auch der BFH die Auffassung des FA. Innerhalb von fünf Jahren seit der Sanierung seien mehr als drei Objekte verkauft worden. Daraus ergebe sich ein nicht widerlegtes Indiz für ein Überschreiten der reinen Vermögensverwaltung. Die übrigen Merkmale eines Gewerbebetriebs seien ebenfalls erfüllt.

Hinweis

1. Nach der erneuten Entscheidung des Großen Senats zum gewerblichen Grundstückshandel mit Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98 (BFH-PR 2002, 171) werden jetzt von den einzelnen Senaten des BFH bislang zurückgestellte Fälle entschieden. Es zeigt sich, dass noch eine Fülle von Detailfragen der Klärung bedarf. Eine dieser Fragen behandelt die hier besprochene Entscheidung.

2. Nachdem an der keineswegs unumstrittenen Drei-Objekt-Rechtsprechung jedenfalls im Grundsatz festgehalten worden ist, bleibt es dabei, dass die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb einer Frist von fünf Jahren den Schluss darauf zulässt, dass es dem Steuerpflichtigen bereits im Zeitpunkt der Beschaffung oder Errichtung des Objekts auf die Vermögensumschichtung und nicht auf eine langfristige Nutzung des Objekts ankam, also der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten ist.

Mit dieser typisierenden Betrachtung kann man ohne Schwierigkeiten arbeiten, wenn die betreffenden Objekte angeschafft oder neu errichtet worden sind. Bei einem Vorgang, der Anschaffungs- und Herstellungselemente enthält, ist aber unklar, wann die Fünf-Jahres-Frist beginnt. So verhält es sich bei der Sanierung von eben zu diesem Zweck erworbenen Grundstücken. Würde man bei der Anschaffung ansetzen, deckte bereits die Sanierung einen guten Teil der Fünf-Jahres-Frist ab. Der BFH hat sich jedoch für ein Anknüpfen an den Abschluss der Sanierungsarbeiten entschieden. Die Sanierung oder erhebliche Modernisierung wird wie die Errichtung eines neuen Gebäudes behandelt.

3.Verändert hat sich die Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel insbesondere insoweit, als das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze keine unwiderlegliche Vermutung der Gewerblichkeit zur Folge hat. Vielmehr ergibt sich nur eine – allerdings gewichtige – Indiz-Wirkung, die vom Steuerpflichtigen dadurch beseitigt werden kann, dass er die Absicht der dauerhaften Nutzung zur Fruchtziehung nachweist. Mit einem Hinweis auf die zunächst erfolgte Vermietung kann der Nachweis allerdings nicht geführt werden, wie der BFH hier klarstellt.

4. Neuigkeitswert hat die Entscheidung schließlich deshalb, weil sie klarstellt, dass auch ein am Ende gescheiterter Kaufvertrag bei Ermittlung der erfolgten Verkäufe mitzuzählen ist. Er demonstriert nämlich den Willen zum Verkauf, lässt also die erforderlichen Rückschlüsse auf Absichten des Verkäufers zu.

5. Ob der Verkauf mehrerer Wohnungen in einem Vertrag an einen Erwerber für sich genommen als nachhaltig anzusehen ist, lässt der BFH hier offen. Im konkreten Fall waren ja anschließend weitere Verkäufe erfolgt, woraus sich die Wiederholungsabsicht – nichts anderes meint der Begriff der Nachhaltigkeit – entnehmen ließ.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 5.12.2002, IV R 57/01