Frotscher/Geurts, EStG § 10e Steuerbegünstigung der zu e ... / 8 Abzug von Vorkosten

Rz. 55

Bestimmte Aufwendungen, die vor Beginn der erstmaligen Selbstnutzung entstanden sind, können – ohne Beschränkung auf ein einziges Objekt oder auf die Einkunfts-Fördergrenzen^[1] – wie Sonderausgaben abgezogen werden (Abs. 6). Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen

• vor dem Beginn der erstmaligen Selbstnutzung des Objekts entstanden sind^[2]; bei Ausbauten und Erweiterungen vgl. BFH v. 16.5.2001, X R 14/97, BFH/NV 2001, 1179, BStBl II 2001, 578; BFH v. 16.5.2001, X R 149/97, BFH/NV 2001, 1181, BStBl II 2001, 580;
• in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Anschaffungs- oder Herstellungsvorgang des Gebäudes, der Eigentumswohnung oder des Grund und Bodens stehen, ohne jedoch zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbst zu gehören^[3];
• im Fall einer – gedachten – Vermietung der Wohnung den Charakter von Werbungskosten hätten (Parallelwertung).

Rz. 56

Im Fall der Anschaffung setzt der Abzug von Vorkosten den vollentgeltlichen Erwerb des Objekts voraus. Bei teilentgeltlichem Erwerb sind die Vorkosten im Verhältnis des Verkehrswerts zum Entgelt aufzuteilen; nur der dem Entgelt entsprechende Teil der Aufwendungen ist abziehbar. Unentgeltlicher Erwerb des Objekts schließt den Abzug von Vorkosten aus.

Rz. 57

Die Aufwendungen müssen im Hinblick auf die künftige Eigennutzung getätigt worden sein. Das insoweit erforderliche subjektive Tatbestandsmerkmal einer entsprechenden Absicht muss sich aus den objektiven Umständen indiziell ableiten lassen. Gelingt dies nicht, trägt der Stpfl. hierfür die sog. Feststellungslast.

Rz. 58

Für die Frage der tatbestandlich erforderlichen zeitlichen Zuordnung ("vor Beginn der erstmaligen Selbstnutzung") der Aufwendungen ist entscheidend, für welchen Zeitraum oder in welchem Zeitpunkt diese entstanden, nicht aber, wann sie gezahlt worden sind. Der Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung hat lediglich Bedeutung für die Frage, wann die Aufwendungen steuerlich zu berücksichtigen sind.

Rz. 59

Für den Abzug als Vorkosten kommen in erster Linie Finanzierungskosten, wie z. B. Schuldzinsen für die Zwischen- und Endfinanzierung, Damnum, Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen, Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren, Kreditprovisionen und Geldbeschaffungskosten, in Betracht. Daneben kommen für den Abzug auch in Betracht die Kosten für Bauwesenversicherungen, Abstandszahlungen an vorzeitig ausziehende Mieter sowie Erbbauzinsen. Gleiches gilt für verlorene Anzahlungen auf nicht erbrachte Herstellungsleistungen, wenn das ursprünglich geplante Objekt gleichwohl verwirklicht wird.^[4]

Rz. 60

Erhaltungsaufwendungen, die den Begriff der Vorkosten erfüllen, können der Höhe nach nur mit 15 % der Anschaffungskosten, höchstens 76.694 EUR (150.000 DM), abgezogen werden. Zu den Vorkosten gehören nicht der Restbuchwert und die Abrisskosten eines abgerissenen Objekts, um auf dem Grundstück ein neues Objekt zu errichten, es sei denn, dass eine Abrissabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht bestanden hat.^[5]

[1] Vgl. hierzu BFH v. 5.9.2001, X R 29/00, BFH/NV 2001, 1658, BStBl II 2002, 380.

[2] FG Köln v. 16.8.2007, 3 K 3231/07, Haufe-Index 2161247.

[3] BFH v. 22.1.2003, X R 45/99, BFH/NV 2003, 760.

[4] BFH v. 17.5.2000, X R 87/98, BFH/NV 2000, 1535, BStBl II 2000, 667.

[5] BFH v. 22.1.2003, X R 36/01, BFH/NV 2003, 765.