Frotscher/Geurts, EStG § 20 Kapitalvermögen / 2.6 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden (Nr. 5)

2.6.1 Überblick

Rz. 152

Gem. § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen Zinsen aus Hypotheken und Grundschulden und Renten aus Rentenschulden. Ergänzt wird die Regelung durch § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 EStG, der den Gewinn aus der Veräußerung von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden der Besteuerung unterwirft.

2.6.2 Zinsen aus Hypotheken und Grundschulden (S. 1 Alt. 1)

Rz. 153

Unter Zinsen werden von der Laufzeit abhängige und von Gewinn und Umsatz unabhängige Vergütungen für den Gebrauch auf Zeit überlassenen Kapitals verstanden, die Bezeichnung als "Zinsen" ist nicht relevant. Zinsen setzen das Bestehen einer auf die Hauptleistung gerichteten Kapitalschuld voraus, zu der sie als Nebenleistung hinzutreten und von der sie in ihrer Entstehung abhängen.^[1] Zinsen müssen nicht zwingend fortlaufend gezahlt werden, sondern können auch wie ein Damnum oder Disagio für die gesamte Nutzungsdauer einbehalten werden. Ob ein Damnum als laufzeitbezogener Zins zu verstehen ist oder als Teil der Nebenkosten, liegt im Ermessen der Vertragsparteien und ist im Zweifel Auslegungsfrage.^[2]

Rz. 154

Bei Hypotheken handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1113 Abs. 1 BGB). Im Gegensatz zu Grundschulden setzen Hypotheken das Bestehen einer zu sichernden Forderung voraus. In Abhängigkeit vom Grad der Akzessorietät zwischen Hypothek und zu sichernder Forderung ist zwischen Sicherungshypotheken und Verkehrshypotheken zu unterscheiden (§ 1184 BGB). Bei der Sicherungshypothek ist die Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung in besonders strenger Form verwirklicht. Dagegen wird die Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung bei der Verkehrshypothek an mehreren Stellen durchbrochen.^[3] Für die Besteuerung nach § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG spielt die Differenzierung zwischen Sicherungs- und Verkehrshypotheken keine Rolle. Die Regelung erfasst beide Arten von Hypotheken, da u. E. Abs. 1 Nr. 5 als "lex specialis" den Auffangtatbestand des Abs. 1 Nr. 7 verdrängt.^[4]

Rz. 155

Nach dem Grad der Verkehrsfähigkeit der Hypothek ist ferner zwischen Brief- und Buchhypotheken zu unterscheiden (§ 1116 BGB). Die Bestellung einer Briefhypothek setzt neben der Eintragung der Hypothek ins Grundbuch die Ausstellung eines Hypothekenbriefs voraus. Für die Übertragung einer Briefhypothek genügt die Abtretung der zu sichernden Forderung und die Übergabe des Hypothekenbriefs (§ 1154 Abs. 1 BGB). Haben die Beteiligten bei der Bestellung der Hypothek auf die Ausstellung eines Hypothekenbriefs verzichtet, liegt eine Buchhypothek vor. Im Gegensatz zur Briefhypothek erfordert die Übertragung einer Buchhypothek neben der Abtretung der zu sichernden Forderung auch die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch (§ 1154 Abs. 3 BGB). Im Rahmen des § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG kommt es auf die Unterscheidung zwischen Brief- und Buchhypotheken nicht an. Der Regelung unterfallen beide Arten von Hypotheken.^[5]

Rz. 156

Tilgungshypotheken zeichnen sich dadurch aus, dass der Schuldner gleichbleibende Jahresleistungen zu erbringen hat, die sich aus einem Zinsanteil und einer Tilgungsleistung zusammensetzen (sog. Annuität), wobei die bis zur Tilgung gleichbleibenden Leistungen zur Folge haben, dass der Zinsanteil ständig abnimmt, der Tilgungsanteil indes ständig zunimmt.^[6] § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 2 EStG stellt klar, dass bei Tilgungshypotheken nur der Zinsanteil der Besteuerung unterliegt. Die Tilgungsleistung stellt eine Kapitalrückzahlung dar, die allenfalls im Rahmen des § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5, S. 2 EStG steuerbar sein kann.

Rz. 157

Bei Grundschulden handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB). Anders als Hypotheken sind Grundschulden danach nicht vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig. Grundschulden sind stets Verkehrsgrundschulden, da sie das Bestehen einer zu sichernden Forderung nicht voraussetzen. Dienen Grundschulden der Sicherung einer Forderung, werden zwar sie als Sicherungsgrundschulden bezeichnet. Eine Akzessorietät zwischen Grundschuld und zu sichernder Forderung wird dadurch aber nicht begründet.^[7] Für die Besteuerung nach § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG spielt die Unterscheidung zwischen Verkehrs- und Sicherungsgrundschulden keine Rolle. Die Regelung erfasst beide Arten von Grundschulden.

Rz. 158

Nach dem Grad der Verkehrsfähigkeit der Grundschuld können weiterhin Buch- und Briefgrundschulden unterschieden werden (§ 1192 Abs. 1 i. V. m. § 1116 BGB). Die Bestellung einer Briefgrundschuld setzt neben der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch die Ausstellung eines Grundschuldbriefs voraus. Für die Übertragung einer Briefgrundschuld genügt die Abtretung der Grundschuld und die Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1192 Abs. 1 i. V. m. § 1154 Abs. 1 BGB). Haben d...