Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 3.3.3 Ablösung von ...

Dr. iur. Nils Petersen, Prof. Klaus Lindberg †

Rz. 90

Löst der Eigentümer den unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch ab, weil er z. B. über das unbelastete Grundstück verfügen will, liegen nach Verwaltungsauffassung Unterhaltszahlungen nach § 12 Nr. 2 EStG vor. Die Unentgeltlichkeit der Nießbrauchbestellung soll bei ihrer Umkehrung ebenfalls steuerlich unbeachtlich sein. Das gilt unabhängig davon, wie lange der Nießbrauch bestanden hat, ob die Ablösung in einem Betrag oder Raten erfolgt. Das gilt nicht für die Fälle, in denen der ablösende Eigentümer das Grundstück bereits mit dem Nießbrauch belastet erworben hatte. Hier handelt es sich um ein entgeltliches Geschäft. Der Eigentümer hat bei Einmalzahlung in voller Höhe, bei wiederkehrenden Zahlungen mit dem Barwert, Anschaffungskosten. Der Nießbraucher erzielt durch das Ablösungsgeld ebenfalls keine Einkünfte, auch wenn sie in Raten erfolgt (§ 22 Nr. 1 S. 2 EStG).^{^[1]} Dem ist nicht zu folgen. Die (unentgeltliche) Bestellung des Nießbrauchs und seine Ablösung sind zwei rechtlich selbstständige Rechtsgeschäfte, die daher jedes für sich selbstständig zu würdigen sind. Aus der Unentgeltlichkeit der Bestellung folgt daher für die Ablösung nicht automatisch der § 12 Nr. 2 EStG.

Rz. 91

Demgegenüber liegen nach der Rspr. des BFH beim zahlenden Eigentümer regelmäßig nachträgliche Anschaffungskosten vor, während die Ablösung für die vorzeitige Aufgabe eines Miet- oder Pachtvertrags zu sofort abziehbaren Werbungskosten führt (Rz. 211 "Abstandszahlungen"). Im Einzelnen sind nachträgliche Anschaffungskosten bejaht worden bei der Ablösung eines dinglichen Wohnrechts nach entgeltlichem Erwerb des bereits belasteten Grundstücks^{^[2]}, Ablösung eines Vermächtniswohnrechts, auch wenn das Nutzungsrecht unentgeltlich eingeräumt oder das Grundstück unentgeltlich erworben worden ist^{^[3]}, Verhinderung der Wiedereintragung eines bereits gelöschten Vorbehaltsnießbrauchs^{^[4]}, Ablösung eines Wohnrechts nach Erbauseinandersetzung^{^[5]}, Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs an einer Beteiligung i. S. von § 17 EStG.^{^[6]} Der Auffassung ist zu folgen, da der Zahlende die Aufwendungen tätigt, um das unbelastete Eigentum zu erhalten (§ 255 Abs. 1 HGB). Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts sieht der BFH als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.^{^[7]}

Rz. 92

Dies gilt aber nur, wenn der Nießbrauch wirksam bestellt worden und steuerlich anzuerkennen ist, also nicht gegen § 42 AO verstößt. Wurde der Nießbrauch mangels Eintragung weder wirksam noch tatsächlich ausgeübt, führt die Ablösung nicht zu Anschaffungskosten, sondern Unterhaltszahlungen nach § 12 Nr. 2 EStG.^{^[8]}

Rz. 93

Die Ablösung des entgeltlich bestellten Zuwendungsnießbrauchs führt zu negativen Einnahmen beim Eigentümer, da dieser die Zahlungen für den Nießbrauch zuvor als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert hat, selbst wenn der Ablösungsbetrag höher als das ursprüngliche Entgelt war.^{^[9]} Die Zahlungen sind für den Nießbraucher nicht steuerbar.

Rz. 94

Die Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs führt beim Eigentümer zu Anschaffungskosten^{^[10]}, beim Nießbraucher zu einem nicht steuerbaren Vorgang auf der Vermögensebene.