Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.2.2 Erhaltungsaufwand

Rz. 139

Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung, die regelmäßig in etwa gleicher Höhe wiederkehren, und für die Instandsetzung eines Gebäudes, z. B. Reparaturen, Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten usw.

Rz. 140

Beim Einbau neuer Teile ist abzugrenzen, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nur über AfA geltend zu machenden Herstellungsaufwand oder nach neuester Rspr. Anschaffungskosten handelt.

Rz. 141

Der strukturelle Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand liegt darin, dass Erhaltungsaufwendungen bereits in der ursprünglichen Bemessungsgrundlage (für die AfA) enthalten waren, während Herstellungskosten nicht enthalten waren. Der Ersatz bisher vorhandener Bestandteile führt daher zu Erhaltungsaufwand, selbst wenn höherwertige Materialien oder Anlagen eingebaut werden, da sie das Gebäude nur in dem im Zeitpunkt des Einbaus erforderlichen betriebsbereiten Zustand erhalten.^[1]

Bestandskräftig zu Unrecht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemachte Anschaffungskosten führen zu einer Minderung des AfA-Volumens und stehen insoweit einer Weiterführung der AfA entgegen.^[2]

Rz. 142

Bis zur Herstellung sind alle Aufwendungen Herstellungskosten. Der BFH lehnt Erhaltungsaufwand während der Bauphase zutreffend ab, z. B. Kosten für die Beseitigung von Baumängeln vor Fertigstellung.^[3]

Rz. 143

Erhaltungsaufwand ist daher regelmäßig (vgl. aber Rz. 145ff.) bei einem bereits fertiggestellten, vermieteten Gebäude

• der Austausch von Fenstern, z. B. Holz- gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Doppelverglasung,
• der Ersatz oder die Umstellung der Heizung, z. B. Zentralheizung anstatt einer Einzelofenheizung, der Anschluss an die Fernwärmeversorgung,
• der Ersatz eines vorhandenen Fahrstuhls,
• die Umdeckung eines Dachs,
• der Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten,
• nachträgliche Erschließungskosten, wenn ein bisher durch einen Privatweg erschlossenes Grundstück nachträglich durch eine öffentliche Straße an das öffentliche Straßennetz angebunden wird^[4] oder wenn die provisorische Anbindung ersetzt wird,
• Aufwendungen für den Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten oder für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und die erstmalige Gebühr für den Anschluss.^[5]

Rz. 144

Erhaltungsaufwand während der Zeit der Vermietung wird in typischer Weise der Vermietung zugerechnet, selbst wenn es nach der Vermietung zur Eigennutzung oder Veräußerung kommt.^[6] Andererseits führen Erhaltungsaufwendungen nach Beendigung der Vermietung, aber vor Beginn der Selbstnutzung nicht zu Werbungskosten^[7], es sei denn, sie werden mit Mitteln der einbehaltenen Kaution des Mieters finanziert, die der Vermieter als Einnahmen angesetzt hat, oder sie werden zur Beseitigung eines Schadens aufgewendet, der über die gewöhnliche Abnutzung der Mietsache deutlich hinausgeht, insbesondere wegen eines vom Mieter mutwillig verursachten Schadens.^[8] Das gilt nach Verwaltungsauffassung nicht, wenn die Erhaltungsmaßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind und auf die Vermietungszeit vorverlagert werden. Das ist der Fall, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist und die Maßnahmen unter Zugrundelegung eines objektiven Maßstabs nicht zur Wiederherstellung oder Bewahrung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich sind.^[9]

[1] St. Rspr.; BFH v. 19.7.1985, III R 170/80, BFH/NV 1986, 24; BFH v. 27.9.2001, X R 55/98, BFH/NV 2002, 627.

[2] BFH v. 28.4.2020, IX R 14/19, BFH/NV 2020, 1130.

[3] BFH v. 31.3.1992, IX R 164/87, BStBl II 1992, 805; BFH v. 7.9.1995, IX B 110/95, BFH/NV 1996, 35.

[4] BFH v. 7.11.1995, IX R 99/93, BFH/NV 1996, 27.

[5] R 21.1 Abs. 1 S. 2 EStR 2012.

[6] BFH v. 10.10.2000, IX R 15/96, BFH/NV 2001, 365; BFH v. 20.2.2001, IX R 49/98, BFH/NV 2001, 1022; BFH v. 11.3.2003, IX R 16/99, BFH/NV 2003, 1043.

[7] BFH v. 18.12.2001, IX R 24/98, BFH/NV 2002, 904.

[8] BFH v. 11.7.2000, IX R 48/96, BFH/NV 2000, 1547, BStBl II 2001, 784; vgl. aber BFH v. 10.10.2000, IX R 15/96, BStBl II 2001, 787 betr. Erhaltungsaufwand während der Geltung der sog. großen Übergangsregelung und anschließender Selbstnutzung.

[9] BMF v. 26.11.2001, IV C 3 – S 2211 – 53/01, BStBl I 2001, 868.