Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 6.2.2.2 Rechtliche Einordnung der vom Erwerber aufzubringenden Kosten

6.2.2.2.1 Anschaffungskosten

Rz. 246

Zu den Anschaffungskosten (Rz. 145ff.) gehören alle an die Anbieterseite geleisteten Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks mit bezugsfertigem (betriebsbereitem) Gebäude gerichtet sind.^[1] Baukosten für die Errichtung oder Modernisierung des Gebäudes:

• Baubetreuungsgebühren^[2];
• Treuhandgebühren^[3];
• Finanzierungsvermittlungsgebühren;
• Gebühren für die Vermittlung des Objekts oder Eigenkapitals und des Treuhandauftrags^[4];
• Abschlussgebühren;
• Courtage;
• Agio;
• Beratungs- und Bearbeitungsgebühren;
• Platzierungsgarantiegebühren;
• Kosten für die Ausarbeitung der technischen, wirtschaftlichen und steuerlichen Grundkonzeption^[5];
• Kosten der Werbung der Bauinteressenten^[6];
• Prospektprüfung und sonstige Vorbereitungskosten;
• Gebühren für die Übernahme von Garantien und Bürgschaften.^[7]

Rz. 247

Eine Aufspaltung der einzelnen Aufwendungen in Anschaffungskosten oder Werbungskosten ist unzulässig, da die Aufwendungen insgesamt dazu dienen, das Eigentum am betriebsbereiten Gebäude zu erlangen.^[8]

[1] Grundlegend BFH v. 14.11.1989, IX R 197/84, BStBl II 1990, 299.

[2] BFH v. 30.1.1990, IX R 214/87, BFH/NV 1990, 431.

[3] BFH v. 8.5.2001, IX R 10/96, BFH/NV 2001, 1326, BStBl II 2001, 720.

[4] BFH v. 12.11.1985, IX R 70/84, BStBl II 1986, 337.

[5] BFH v. 19.8.1986, IX S 5/83, BStBl II 1987, 212.

[6] BFH v. 22.4.1980, VIII R 149/75, BStBl II 1980, 441.

[7] BFH v. 12.11.1985, IX R 70/84, BStBl II 1986, 337.

[8] BFH v. 8.5.2001, IX R 10/96, BFH/NV 2001, 1326, BStBl II 2001, 720; BFH v. 14.11.1989, IX R 197/84, BStBl II 1990, 299; BMF v. 20.10.2003, IV C 3 – S 2253a – 48/03, BStBl I 2003, 546 Rz. 9; ebenso für Windkraftfonds BFH v. 14.4.2011, IV R 15/09, BFH/NV 2011, 1239; für Schiffsfonds BFH v. 14.4.2011, IV R 8/10, BFH/NV 2011, 1242.

6.2.2.2.2 Werbungskosten

Rz. 248

Zu den Werbungskosten gehören nur die Aufwendungen, die nicht auf den Erwerb des Grundstücks mit betriebsbereitem Gebäude gerichtet sind und die ein Stpfl. auch außerhalb eines Gesamtobjekts abziehen könnte. Hierzu gehören insbesondere Aufwendungen zur Finanzierung der Beteiligung. Werden die Aufwendungen an den Anbieter gezahlt, ist Voraussetzung für den Abzug als Werbungskosten, dass sie

• auf einer vor der Zahlung getroffenen klaren und eindeutigen Vereinbarung über Grund und Höhe der Aufwendungen beruhen;
• der Höhe nach eindeutig festgelegt sind und den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen; § 42 AO ist zu beachten;
• vom Anleger nur dann zu zahlen sind, wenn er die entsprechende Gegenleistung tatsächlich in Anspruch nimmt;
• von den Anschaffungskosten einwandfrei abgrenzbar sind;

die rechtliche und tatsächliche Abwahlmöglichkeit der Leistung und die dann eintretende Ermäßigung des Gesamtpreises im Vertrag klar und eindeutig zum Ausdruck kommt.^[1]

Rz. 249

Unter diesen Voraussetzungen können als Werbungskosten abgezogen werden:

• Zinsen der Zwischen- und Endfinanzierung aufgrund eigener Verpflichtung gegenüber dem Darlehensgeber; nicht aber, wenn der Anbieter eine bestimmte Zinshöhe garantiert und höhere Zinsen vom Garantiegeber getragen, niedrigere Zinsen dem Erwerber nicht erstattet werden. In diesem Fall sind die Zinsen und die Gebühr für die Garantie Teil des Gesamtpreises und damit Anschaffungskosten.
• Zinsvorauszahlungen sind nur insoweit abziehbar, als sie einen Zeitraum von 12 Monaten betreffen. Darüber hinausgehende Vorauszahlungen sind nur abziehbar, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die vom Stpfl. darzulegen sind.
• Zinsfreistellungsgebühren, die dafür zu zahlen sind, dass der Darlehensnehmer für eine gewisse Zeit von Zinszahlungen an den Gläubiger freigestellt ist, haben den Charakter eines zusätzlichen Darlehens. Die gezahlte Gebühr ist anteilig für die Jahre abzuziehen, in denen der Erwerber von der Zinszahlung freigestellt wird.
• Damnum, Disagio, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren (Rz. 193).
• Kosten der Besicherung der Finanzierung, z. B. Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung von Grundpfandrechten.
• Gebühren in Zusammenhang mit der Vermietung wie für die erstmalige Vermietung i. H. v. bis zu 2 Monatsmieten, es sei denn, die Wohnung war nach der Planung bereits für einen bestimmten Mieter bestimmt, bzw. zum Zeitpunkt des Beitritts bestand bereits ein Miet- oder Vormietvertrag. Hierzu gehören auch Gebühren für eine Mietgarantie oder für Bürgschaften, wenn im Zeitpunkt der Übernahme ein echtes Risiko für den Bürgen oder Garantiegeber bestand. Das ist angesichts der Situation auf dem Wohnungsmarkt für eine Mietgarantie – insbesondere in den neuen Ländern – wegen erheblichen Leerstands immer gegeben. Bei nicht vermieteten Wohnungen ist eine Gebühr i. H. v. 4 Monatsmieten, bei vermieteten Wohnungen i. H. v. 2 Monatsmieten angemessen.
• Gebühren in Zusammenhang mit der Endfinanzierung.
• Gebühren für Rechts- und Steuerberatung insoweit, als sie auf die Zeit nach der Fertigstellung oder Modernisierung entfallen. Gebühren, die auf den Zeitraum davor entfallen, sind Anschaffungskosten. Ist der Steuerberater selbst Initiator des Objekts, ist die Angemessenheit zu pr...