Frotscher/Geurts, EStG § 48 Steuerabzug / 2.5 Begrenzung des Regelungsbereichs

Rz. 32

§ 48 Abs. 1 S. 1 EStG sieht vor, dass Empfänger von Bauleistungen einen Steuerabzug vornehmen müssen, wenn sie Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sind (Rz. 14). Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn ist auch derjenige, der Grundstücke vermietet oder verpachtet. Der Anwendungsbereich des Steuerabzugs wird durch die Einführung der Zwei-Objekt-Grenze durch das Steueränderungsgesetz 2001 begrenzt. Vermieter, die nicht mehr als 2 Wohnungen vermieten, sind für diese Wohnungen nicht zur Vornahme eines Steuerabzugs verpflichtet. Für die Einbeziehung einer Wohnung in die Zwei-Objekt-Grenze kommt es nicht darauf an, zu welchem Zweck die Wohnung vermietet wird. Unerheblich ist auch, ob die Wohnungen im Inland oder im Ausland belegen sind. Die Verpflichtung zum Steuerabzug besteht aber für alle Wohnungen, wenn von einem Vermieter mehr als 2 Wohnungen vermietet werden. Die ersten beiden Wohnungen bleiben für den Steuerabzug nicht etwa unberücksichtigt. Es ist unerheblich, ob der Leistungsempfänger ausschließlich Vermietungsumsätze ausführt. Die Begrenzung gilt für sämtliche Unternehmer. Das Vorliegen einer Freistellungsbescheinigung (§ 48b EStG) oder die Bagatellgrenzen des § 48 Abs. 2 EStG (Rz. 37–39) sind unbeachtlich.^[1]

Rz. 33

Die Definition der Wohnung wird aus dem Bewertungsrecht übernommen. Die Anlehnung an das Bewertungsrecht ist auf die Definition der Wohnung begrenzt. Weitere bewertungsrechtliche Folgen sind nicht zu übernehmen. Das gilt insbesondere für die Rspr. des BFH, dass eine Wohnung dann nicht mehr gegeben ist, wenn sie gewerblich genutzt wird. Für Zwecke des Steuerabzugs nach § 48 EStG ist dennoch von einer Wohnung auszugehen.^[2]

Rz. 33a

Garagen sind keine Wohnungen und zählen daher im Rahmen der Zwei-Objekt-Grenze nicht. Das gilt auch, wenn eine Garage separat an einen Dritten vermietet wird. Im Übrigen stellt eine Garage dann einen Bestandteil einer Wohnung dar, wenn sie zusammen mit einer Wohnung vermietet wird.^[3]

Rz. 33b

Einzeln vermietete Zimmer erfüllen nicht die Kriterien des Wohnungsbegriffs. Unentgeltlich überlassene Wohnungen werden nicht mit vermieteten Wohnungen gleichgestellt. Sie bleiben bei der Zwei-Objekt-Grenze unberücksichtigt. Bei vorübergehenden Leerständen ist der Steuerabzug bei Bauleistungen vorzunehmen, es sei denn, der Vermieter hat die Vermietungsabsicht aufgegeben.^[4]

Rz. 33c

Grundstücksgemeinschaften werden umsatzsteuerlich als eigenständiger Unternehmer qualifiziert. Eine Grundstücksgemeinschaft entfaltet daher "Abschirmwirkung" gegenüber den Gemeinschaftern. Die Zwei-Objekt-Grenze wird auf die jeweilige Grundstücksgemeinschaft angewendet. Demjenigen, der an mehreren Grundstücksgemeinschaften beteiligt ist, werden die einzelnen Beteiligungen nicht als Wohnungen zugerechnet. Das gilt auch bei Ehegatten.

Rz. 33d

Bei Wohneigentümergemeinschaften hat die Zwei-Objekt-Grenze keine Bedeutung, denn die Gemeinschaft vermietet regelmäßig keine Wohnungen, sondern erbringt andere nach § 4 Nr. 13 UStG umsatzsteuerbefreite Leistungen. Die Wohneigentümergemeinschaft (vertreten durch deren Verwalter) muss daher im Grundsatz für an sie erbrachte Bauleistungen einen Steuerabzug vornehmen, wenn keine Freistellungsbescheinigung vorliegt oder die Bagatellgrenzen überschritten werden.

[1] BMF v. 19.7.2022, IV C 8 – S 2272/19/10003:002, Rz. 53, BStBl I 2022, 1229.

[2] BMF v. 19.7.2022, IV C 8 – S 2272/19/10003:002, Rz. 62, BStBl I 2022, 1229.

[3] BMF v. 19.7.2022, IV C 8 – S 2272/19/10003:002, BStBl I 2022, 1229, Rz. 54-56.

[4] BMF v. 19.7.2022, IV C 8 – S 2272/19/10003:002, Rz. 59 bis 61, BStBl I 2022, 1229.