Garage, Vermietung

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Zugehörigkeit zur Wohnung
• Getrennte Garagenvermietung
• Überlassung von Abstellplätzen für Fahrzeuge bei Hotels und Campingplätzen
• Kleinunternehmer

1 So kontieren Sie richtig

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Erlöse 19 % USt	8400	4400		Umsatzerlöse
Steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 12 UStG	8105	4105		Umsatzerlöse
Abschreibung auf Gebäude	4831	6221		Abschreibung auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

So kontieren Sie richtig!

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie die Überlassung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 a, b und c im Regelfall von der Umsatzsteuer befreit.

Die Vermietung von "Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen" ist jedoch, ebenso wie die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen, in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ausdrücklich von der Umsatzsteuerbefreiung ausgenommen. Werden Garagen, die zum Betriebsvermögen gehören, vermietet, sind die Einnahmen auf dem Konto "Erlöse 19 % USt" 8400/4400 (SKR 03/04) zu erfassen.

Die Umsatzsteuerpflicht betrifft nicht nur die Vermietung von Garagen, sondern alle kurzfristigen Überlassungen für das Abstellen von Fahrzeugen. Dazu gehört auch die Überlassung von Stellplätzen, Parkbuchten, Tiefgaragenplätzen, ja sogar Bootsliegeplätzen. Die Vermietung ist nur steuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Hauptleistung darstellt.

Wird die Garagen- oder Parkplatzvermietung als Hauptleistung betrieben (Tiefgarage, Parkhaus, Garagenvermietung) so sind die Erlöse immer als umsatzsteuerpflichtige Erlöse zu buchen.

Buchungssatz:

Bank

an Erlöse 19 % USt

Wie schwierig die Abgrenzung im Einzelfall sein kann, zeigt das Beispiel der Vermietung von Kfz-Stellplätzen an Kfz-Händler:^[1] Ein Unternehmen vermietet abgegrenzte Stellflächen an verschiedene Mieter, die dort mit Gebrauchtfahrzeugen handeln. Einige der Mieter haben auf den Stellflächen Unterstände, Wohnwagen oder Container aufgestellt, die sie für die Verkaufstätigkeit nutzen. Das Unternehmen erklärt steuerfreie Umsätze, das Finanzamt nimmt eine Steuerpflicht nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG an.

Der BFH entschied, dass die Vermietung von Plätzen an Kfz-Händler für das Abstellen von zum Verkauf bestimmten Fahrzeugen dann steuerfrei ist, wenn sie mit einer steuerfreien Vermietung von Grundstücksflächen für einen anderen Gebrauch (hier: Aufstellen von Verkaufscontainern) eng verbunden ist. In diesem Fall sind steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG gegeben.

[1] BFH, Urteil v. 29.3.2017, XI R 20/1.

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Bau einer Garage und deren Abschreibung

Herr Huber ist Unternehmer, der in seinem Unternehmen ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Zum Betriebsvermögen gehört ein unbebautes Grundstück, auf dem Herr Huber 10 Garagen bauen ließ. Die Fertigstellung erfolgte im Dezember 01. Die Herstellungskosten haben insgesamt 52.894 EUR betragen und die Vorsteuer 10.049,86 EUR.

Buchungsvorschlag: Bau einer Garage

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0145/0270	Garagen	52.894,00
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	10.049,86	1200/1800	Bank	62.943,86

Garagen, die Teil eines anderen Gebäudes sind, werden zusammen mit diesem Gebäude abgeschrieben und zwar nach den Grundsätzen, die für dieses Gebäude gelten. Sind die Garagen – wie im vorliegenden Fall – getrennt von anderen Bauten errichtet worden, werden sie auch getrennt abgeschrieben. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von Garagen, die auf eigenen Grundstücken errichtet worden sind, beträgt 20 Jahre. Die lineare Abschreibung beträgt 5 %, eine degressive Abschreibung kommt nicht in Betracht.

Die Jahres-Abschreibung beträgt 52 894 EUR x 5 % = 2.644,70 EUR. Im Jahr 01 können wegen der Fertigstellung im Dezember lediglich 1/12 = 220,39 EUR geltend gemacht werden. Im Jahr 02 ist dann die volle Jahresabschreibung zu buchen.

Buchungsvorschlag: Abschreibung 02

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4831/6221	Abschreibungen auf Gebäude	2.644,70	0145/0270	Garagen	2.644,70

Ab Januar 02 vermietet Herr Huber die Garagen an verschiedene Privatpersonen. Die monatliche Miete beträgt pro Garage 70 EUR, insgesamt also 700 EUR pro Monat. Da die Miete als Bruttomiete vereinbart wurde, muss Herr Huber die Umsatzsteuer von 19 % herausrechnen. Die Umsatzsteuer beträgt 700 EUR: 119 x 19 = 111,76 EUR.

Die im Beispiel verwendeten Konten sind sog. Automatikkonten, die bei Verwendung von DATEV die Umsatzsteuer automatisch auf die richtigen Umsatzsteuerkonten buchen.

Buchungsvorschlag: Mieteinnahmen

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
1200/1800	Bank	700	8400/4400	Erlöse 19 % USt	700

3 Wann die Vermietung von Garagen umsatzsteuerpflichtig ist

Die Vermietung von "Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen" ist ausdrücklich nicht gemäß § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit, sodass für derartige Umsätze Umsatzsteuer anfällt, wenn die Kleinunternehmerregelung keine Anwendung findet. Es kommt also nicht darauf an, wie der Abstellpl...