GbR, Gesellschaftsvertrag, Grundstücksverwaltung

Kurzbeschreibung

Muster eines Gesellschaftsvertrages einer Grundstücksverwaltung GbR. Die Vertragsschließenden wollen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundstücke erwerben, bebauen, nutzen und vermieten.

Wichtige Hinweise

Die GbR ist die Grundform der Personengesellschaften und besticht durch ihre einfache und kostengünstige Gründung sowie ihre vielfältigen Einsatzmöglichkeiten. Die relevanten gesetzlichen Regelungen für die GbR finden sich im BGB, §§ 705 ff. Die Rechtsform der GbR eignet sich für eine dauerhafte Zusammenarbeit ebenso wie für kurzfristige Zusammenschlüsse. Seit dem 1.1.2024 gibt es neue Regelungen im Personengesellschaftsrecht. Das Gesetz unterscheidet nunmehr zwischen reinen Innengesellschaften (deren Regelung sich an der alten Gesetzeslage orientiert, aber kein Vermögen haben kann) und den Außengesellschaften, die mit Dritten Rechtsbeziehungen eingeht; gem. § 705 Abs. 3 BGB wird dies vermutet, wenn Gegenstand der Gesellschaft der Betrieb eines Unternehmens ist, was unter gemeinschaftlichem Namen am Rechtsverkehr teilnehmen will (vgl. für die Gründung § 719 BGB). Gesetzlich klargestellt ist jetzt, dass eine GbR Rechtsfähigkeit besitzt. Neu ist für die GbR eine Registrierungspflicht eingeführt, welche selbst sog. registrierte Rechte erwerben will; z.B. Grundeigentum durch Grundbucheinträge oder Anteile an einer GmbH) = eingetragene GbR oder eGbR. Grundsätzlich kann sich aber auch jede GbR freiwillig registrieren lassen.

Die Gründung einer GbR setzt eine Mindestanzahl von 2 Gesellschaftern voraus. Gesellschafter können natürliche oder juristische Personen (z.B. eine GmbH) sein.

Ein gesetzlich vorgeschriebenes Mindeststammkapital gibt es bei der GbR nicht.

Die GbR wird durch einen formlosen Gesellschaftsvertrag errichtet. Ausreichend ist im Regelfall der schriftliche oder mündliche Abschluss des Gesellschaftsvertrags. Nur ausnahmsweise ist eine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags erforderlich, wenn Gesellschafter als Einlage in die Gesellschaft Vermögensgegenstände einbringen, zu deren Übertragung sie sich nur in Form notarieller Beurkundung verpflichten können (z.B. Einbringung eines Grundstücks (§ 311b Abs. 1 BGB) oder einer Eigentumswohnung (§ 4 Abs. 3 WEG) zu Eigentum, eines GmbH-Anteils (§ 15 Abs. 4 GmbHG), des ganzen Vermögens eines Gesellschafters (§ 311b Abs. 3 BGB). Die im Gesellschaftsvertrag enthaltene Verpflichtung, den betreffenden Vermögensgegenstand (der bei Abschluss des Gesellschaftsvertrags dem Gesellschafter schon gehören kann, aber nicht muss) der Gesellschaft zu übertragen, ist formbedürftig. Wird dagegen das Grundstück oder der GmbH-Anteil nur zur Nutzung oder dem Werte nach eingebracht, so bedarf der Gesellschaftsvertrag keiner besonderen Form (beachte aber die Registrierungspflicht). Das gilt ebenso für Anteilsübertragungen: Die Anteile an einer GbR können formfrei (z.B. durch einen schriftlichen Vertrag) übertragen werden, sogar, wenn die Gesellschaft Grundstückseigentümerin ist oder GmbH-Anteile hält. Eine notarielle Beurkundung der Anteilsübertragung ist in diesen Fällen materiell-rechtlich nicht zwingend erforderlich. Um gegenüber dem Grundbuchamt oder Handelsregister den Nachweis des Gesellschafterwechsels erbringen zu können, bietet sich in der Praxis trotzdem in vielen Fällen mindestens eine Beglaubigung des Gesellschafts- oder Anteilsübertragungsvertrags an; bei einer eGbR dürften mit der Anmeldung die Bedingungen erfüllt sein.

Viele Einzelheiten zur vermögensrechtlichen und personellen Organisation der GbR sind im Gesetz geregelt. Die Vorschriften sind jedoch nicht zwingend und können im Gesellschaftsvertrag auch (bezüglich der Rechtsverhältnisse der Gesellschafter untereinander und der Gesellschafter zur Gesellschaft) abweichend geregelt werden (z.B. um bestimmten Bedürfnissen oder Wünschen im Einzelfall Rechnung zu tragen; vgl. § 708 BGB). Der Gesellschaftsvertrag der rechtsfähigen GbR muss zudem bestimmte Mindestangaben enthalten. In jedem Fall sollte ein GbR-Vertrag die folgenden Punkte regeln. Es kann sinnvoll sein, alle für die Anmeldung beim Gesellschaftsregister erforderlichen Angaben und Daten in den GbR-Vertrag aufzunehmen:

• die Nennung der Gesellschafter,
• die Bestimmung des Gesellschaftszwecks,
• die Beiträge, die die Gesellschafter zu erbringen haben,
• Sitz der Gesellschaft
• das Beteiligungsverhältnis,
• die Gewinn- und Verlustverteilung (wenn Abweichungen von der gesetzlichen Regelung gewünscht sind),
• das Entnahmerecht (wenn Abweichungen von der gesetzlichen Regelung gewünscht sind),
• die "Organe", die die Geschäfte führen und die GbR vertreten, und ggf. solche, die die Geschäftsführung überwachen (wenn Abweichungen von der gesetzlichen Regelung gewünscht sind),
• die Vorschriften über die Willensbildung (wenn Abweichungen von der gesetzlichen Regelung gewünscht sind),
• die Bestimmungen zur Sicherung des Fortbestandes, z.B. bei Kündigung oder Tod eines Gesellschafters (wenn Abweichungen von der gesetzlichen Regelung gewünscht sind),
• die Modalitäten der Auseinandersetzung und der Auflösu...