Gebäude / 2.4 Leerstehende Gebäude

Aufwendungen für ein Gebäude nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Immobilie nicht endgültig aufgegeben hat.^[1] Eine solche endgültige Aufgabe ist nicht anzunehmen, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, selbst wenn er das Vermietungsobjekt daneben auch zum Erwerb anbietet.^[2]

Es ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- und/oder Geldgründen langsamer oder schneller und insbesondere ob diese Arbeiten in Eigenleistung selbst oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Dem Steuerpflichtigen ist ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung oder Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss.^[3]

Kann ein Steuerpflichtiger ein in seinem Eigentum stehendes Objekt aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, ist es nicht zu beanstanden, wenn das Finanzamt nach einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen vom Fehlen der Einkunftserzielungsabsicht ausgeht.^[4]

Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.^[5]

Auch wenn im Einzelfall nicht erkennbar ist, dass eine Renovierung zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgt, kann die Einkünfteerzielungsabsicht fehlen^[6], sodass z. B. nach 10-jähriger Renovierungszeit keine Werbungskosten mehr anerkannt werden.^[7]

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht ohne das Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfällt. Das ist der Fall, wenn das leerstehende Gebäude zur Erreichung der Vermietbarkeit grundlegend saniert werden müsste, dies jedoch aufgrund des aus dem Überangebot von Immobilien resultierenden niedrigen Mietniveaus als unwirtschaftlich einzuschätzen ist, sodass eine Vermietung in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird.^[8]

Anders ist es aber, wenn die Wohnung nach einer Selbstnutzung leer steht. Hier geht es um die Begründung der Einkunftserzielungsabsicht. Der Steuerpflichtige muss sich endgültig entschlossen haben, zu vermieten; dies hat er nicht, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu veräußern.^[9]

Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt dann vor, wenn sich der Steuerpflichtige bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden hat, ob er es veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will.^[10]

[1] BFH, Urteil v. 11.12.2012, IX R 14/12, BStBl 2013 II S. 279.

[2] BFH, Urteil v. 9.7.2003, IX R 102/00, BStBl 2003 II S. 940.

[3] BFH, Urteil v. 13.1.2015, IX R 46/13, BFH/NV 2015 S. 668.

[4] Vgl. hierzu BFH, Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16, BStBl 2017 II S. 633.

[5] BFH, Urteil v. 9.7.2002, IX R 47/99, BStBl 2003 II S. 580.

[6] BFH, Beschluss .v 21.12.2010, IX B 117/10, BFH/NV 201 S. 598.

[7] Niedersächsisches FG, Urteil v. 6.5.2010, 11 K 12069/08, StE 2010 S. 419.

[8] BFH, Urteil v. 9.7.2013, IX R 48/12, BFH/NV 2013 S. 1482.

[9] BFH, Urteil v. 28.10.2008, IX R 1/07, BFH/NV 2009 S. 68.

[10] BFH, Urteil v. 25.3.2003, IX R 21/99, BFH/NV 2003 S. 1168.