Gebäude auf fremden Grund und Boden/Erbbaurecht/Drittaufwand / 1.1 Zivilrechtliches Eigentum

Bei Bauten auf fremdem Grund und Boden wird zivilrechtlich der Eigentümer des Grund und Bodens auch Eigentümer des Gebäudes. Grund und Boden und Gebäude bilden das bebaute Grundstück als einheitlichen Vermögensgegenstand. Der Bauende verliert die Eigentumsrechte am Gebäude an den Eigentümer des Grundstücks, und zwar unabhängig vom Verhältnis des Werts von Grund und Boden zum Gebäude. Das zivilrechtliche Eigentum umfasst im Regelfall das Grundstück und die aufstehenden Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks.^[1]

Errichtet jemand im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf einem fremden Grundstück ein Gebäude, ist der Grundstückseigentümer nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich zivilrechtlicher und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes, wenn die Errichtung des Gebäudes sowohl dem Interesse des Bauenden als auch dem des Grundstückseigentümers dient, der Wert des Gebäudes sich nicht innerhalb der vereinbarten Nutzungszeit verzehrt und nach Ablauf der Nutzungszeit die Verhältnisse neu gestaltet werden können. Dagegen ist der Bauende als wirtschaftlicher Eigentümer zu beurteilen, wenn er aufgrund eindeutiger im Voraus getroffener und tatsächlich durchgeführter Vereinbarungen die wirtschaftliche Verfügungsmacht und Sachherrschaft – unter dauerndem Ausschluss des zivilrechtlichen Eigentümers – innehat, weil ihm allein Substanz und Ertrag des Gebäudes für dessen voraussichtliche Nutzungsdauer zustehen. Substanz und Ertrag des Gebäudes sind dem Nutzungsberechtigten aber nicht nur zuzurechnen, wenn das Gebäude nach Ablauf der voraussichtlichen Nutzungsdauer wirtschaftlich verbraucht ist, sondern auch dann, wenn zwar die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes die Dauer der Nutzungsbefugnis überschreitet, der Nutzungsberechtigte, der die Kosten des Gebäudes getragen hat, aber für den Fall der Nutzungsbeendigung einen Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswerts des Gebäudes gegen den Grundstückseigentümer hat.^[2]

Bei der Errichtung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden erwirbt der Bauende (Hersteller) nur dann das Eigentum an dem Gebäude,

• wenn das Gebäude im Rahmen eines Miet- oder Pachtverhältnisses errichtet und mit dem Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden ist; es entstehen Scheinbestandteile^[3],
• wenn das Gebäude in Ausübung eines dinglichen Rechts (Erbbaurecht, Grunddienstbarkeit, Nießbrauch)^[4] auf dem fremden Grundstück errichtet wird. Nach § 95 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. Satz 1 BGB gehört dieses Gebäude nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks, sondern steht im Eigentum des Berechtigten.^[5]

Praxis-Beispiel

Beispiel 1
Scheinbestandteile

Der Mieter A mietet ein Grundstück auf 10 Jahre. Im Mietvertrag wird mit dem Eigentümer B vereinbart, dass A auf dem Grundstück eine Lagerhalle errichtet und dass A die Lagerhalle nach Ablauf der nicht verlängerbaren Mietzeit wieder entfernen muss.

Praxis-Beispiel

Beispiel 2
Nießbrauchsrecht

Nießbraucher M hat an einem Grundstück des B einen Nießbrauch. In Ausübung des Nießbrauchs errichtet er ein Mietwohngrundstück.

Zivilrechtlich fällt in beiden Fällen das Grundstück in das Eigentum des B, die Lagerhalle aber als Scheinbestandteil in das Eigentum des Mieters A.

Im Fall 1 kann A das Gebäude auf 10 Jahre abschreiben, selbst wenn es eine längere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer hat^[6], denn die Nutzungsdauer ist auf 10 Jahre begrenzt (Dauer des Mietvertrags).^[7]

Im Fall 2 kann M von den Herstellungskosten des Mietwohngrundstücks AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch nehmen.^[8] Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ist nur für Gebäude möglich, für die vor dem 1.1.2006 der Bauantrag gestellt wurde oder die aufgrund eines vor dem 1.1.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind.

[1] §§ 93, 94 BGB.

[2] BFH, Urteil v. 18.7.2001, X R 23/99, BStBl 2002 II S. 281.

[3] § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[4] BFH, Urteil v. 24.6.2004, III R 50/01, BFH/NV 2004 S. 1685, BStBl 2005 II S. 80.

[5] BFH, Beschluss v. 7.9.2012, II B 45/12, BFH/NV 2012 S. 1945.

[6] BFH, Urteil v. 22.8.1984, I R 198/80, BStBl 1985 II S. 126.

[7] H 7.4 EStH "Nutzungsdauer".

[8] BMF, Schreiben v. 24.7.1998, IV B 3 – S 2253 – 59/98, BStBl 1998 I S. 914, Rz. 19.