Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 4.12 Anschaffungskosten bei Wohnrechtsbelastungen

Rz. 268

Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein mit einem dinglichen Nutzungsrecht belastetes Grundstück, so erhält er zunächst ein um das Nutzungsrecht gemindertes Eigentum. Seine Befugnisse als Eigentümer i. S. v. § 903 BGB, zu denen u. a. das Recht auf Nutzung des Vermögensgegenstandes zählt, sind beschränkt. Ein Nutzungsrecht stellt nach ständiger Rechtsprechung keine Gegenleistung dar, sondern mindert von vornherein den Wert des übertragenen Grundstücks. Dingliche Belastungen begründen keine Verbindlichkeiten, deren Übernahme zu Anschaffungskosten des Grundstücks führen.^[1]

Ist das Grundstück gegen Einräumung eines vorbehaltenen dinglichen Wohnrechts übertragen worden, sind die für den Vorbehaltsnießbrauch geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden.^[2]

Der um den kapitalisierten Wert des Nutzungsrechts verminderte Kaufpreis zuzüglich Anschaffungskosten ist im Verhältnis der Verkehrswerte auf das Gebäude sowie den Grund und Boden aufzuteilen. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten sind auf die einzelnen Wohnungen – auch auf die mit Wohnrecht belastete Wohnung – aufzuteilen.

Rz. 269

Da sich das Wohnrecht nicht auf den Grund und Boden bezieht, ist nur der Verkehrswert des Gebäudes um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts zu mindern. Der Anteil des unbelasteten Gebäudeteils an den tatsächlichen Gebäudeanschaffungskosten ergibt sich dann aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbebauten Teils zum Verkehrswert des gesamten Gebäudes abzüglich des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts.^[3]

Rz. 270

Löst der Eigentümer das Nutzungsrecht ab, so beseitigt er die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse und verschafft sich die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück. Aufwendungen zur Befreiung eines Grundstücks von dinglichen Belastungen sind in der Rechtsprechung als nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstücks angesehen worden. Handelt es sich um Aufwendungen für die Ablösung eines dinglichen Wohnrechts, entfallen diese, soweit diese nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstückseigentümers sind, in vollem Umfang auf das Gebäude.^[4]

Rz. 271

Dementsprechend sind Aufwendungen zur Befreiung eines Grundstücks von anderen dinglichen Belastungen, z. B. Löschung des Erbbaurechts, Zahlung zur Ablösung eines Vermächtnisnießbrauchs durch Miterben, regelmäßig Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 10.4.1991, XI R 7, 8/84, BStBl 1991 II S. 791; BFH, Urteil v. 24.4.1991, XI R 5/83, BStBl 1991 II S. 793; BFH, Urteil v. 17.11.2004, I R 96/02, StLex Teil II (stak) 2005 Nr. 99; BBK Fach 1 S. 4483; StuB 2005 S. 176.

[2] BMF, Schreiben v. 24.7.1998, BStBl 1998 I S. 914, Rz. 49.

[3] BMF, Schreiben v. 24.7.1998, BStBl 1998 I S. 914, Rz. 50; BMF, Schreiben v. 31.12.1994, BStBl 1994 I S. 887; BFH, Urteil v. 15.12.1992, IX R 323/87, BStBl 1993 II S. 488; BFH, Urteil v. 7.6.1994, IX R 33, 34/92, BStBl 1994 II S. 927; BFH, Beschluss v. 30.1.1995, GrS 4/92, BStBl 1995 II S. 281; BFH, Urteil v. 31.5.2000, IX R 50, 51/97, BStBl 2001 II S. 594.

[4] BFH, Urteil v. 21.7.1992, IX R 14/89, BStBl 1993 II S. 484; BMF, Schreiben v. 24.7.1998, BStBl 1998 I S. 914, Rz. 66.

[5] BFH, Urteil v. 15.12.1992, IX R 323/87, BStBl 1993 II S. 488; BFH, Urteil v. 17.11.2004, I R 96/02, StLex (stak) 2005, Nr. 99; BBK Fach 1 S. 4483; StuB 2005 S. 176.