Gebäude: Steuerliche Behandlung der Abbruchkosten

Zusammenfassung

Überblick

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH seit dem Beschluss des Großen Senats des BFH (BFH, Beschluss v. 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl 1978 II S. 620) sind beim Abbruch eines im Zeitpunkt des Erwerbs technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes die Voraussetzungen einer AfaA in Höhe des Restwertes des Gebäudes und des Abzugs der Abbruchkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur dann erfüllt, wenn das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben wurde. Wurde dagegen ein Gebäude in Abbruchabsicht angeschafft, gehören der Gebäuderestwert und die Abbruchkosten, wenn der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Gebäudes in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, zu den Herstellungskosten dieses Wirtschaftsguts, sonst zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Beginnt der Erwerber eines objektiv technisch und wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung mit dessen Abbruch, spricht der Beweis des ersten Anscheins für einen Erwerb in Abbruchabsicht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Finanzverwaltung hat in H 6.4 EStH "Abbruchkosten" zur steuerlichen Behandlung von Abbruchkosten Stellung genommen.

Zur Abzugsfähigkeit von Abrisskosten und AfaA als Werbungskosten: BFH, Urteile v. 26.6.2001, IX R 22/98, BFH/NV 2002 S. 16 und v. 31.7.2007, IX R 51/05, BFH/NV 2008 S. 933; BFH, Beschluss v. 9.3.2009, IX B 120/08, BFH/NV 2009 S. 964; BFH, Urteil v. 13.4.2010, IX R 16/09, BFH/NV 2010 S. 1799.

1 Abbruchabsicht und Motive für den Abbruch

Wird ein Gebäude in der Absicht erworben, es als Gebäude zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu nutzen, und entschließt sich der Steuerpflichtige erst nach dem Erwerb, das Gebäude abzureißen, so sind im Jahr des Abbruchs die verbliebenen, bislang noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes (aufgrund einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG) im Wege einer AfaA und die Abbruchkosten als Werbungskosten abzusetzen. Beides ist dabei einheitlich zu beurteilen.^[1] Der Fall muss steuerrechtlich ebenso beurteilt werden wie der Abbruch eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes, das der Steuerpflichtige auf einem ihm bereits gehörenden Grundstück errichtet hat. Denn in beiden Fällen bewirkt der Steuerpflichtige durch den Abbruch, dass die Nutzung des abgerissenen Gebäudes durch Vermietung oder Verpachtung beendet ist und dass der restliche Wert des Gebäudes vernichtet wird.^[2] Der Entschluss des Steuerpflichtigen, ein Gebäude abzubrechen, bringt in diesen Fällen die Tatsache seines wirtschaftlichen Verbrauchs zum Ausdruck, und zwar ohne dass es darauf ankommt, ob an die Stelle des abgebrochenen Gebäudes ein dem gleichen Zweck gewidmeter Neubau tritt.^[3] Auch Aufwendungen für den Abbruch einer verbrauchten Garage – einschließlich der Rest-AfA – stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar.^[4]

Wichtig

Motiv des Abbruchs

Die Finanzämter haben nicht zu prüfen, ob die Entscheidung des Steuerpflichtigen zum Gebäudeabriss wirtschaftlich oder technisch sinnvoll ist, ob sie notwendig oder für ihn sogar nachteilig war.^[5]

Im Fall eines Gebäudeerwerbs ohne Abbruchabsicht sind nach ständiger Rechtsprechung die Abbruchkosten und die AfaA als Werbungskosten abziehbar, auch wenn das abgerissene Gebäude objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht ist. Das Motiv des Steuerpflichtigen für den Abbruch ist in diesem Fall grundsätzlich ohne Bedeutung.^[6]

Steht fest, dass der tragende Grund für den Abriss des Gebäudes, z. B. eine Vielzahl nachgewiesener Baumängel und daraus folgend der wirtschaftliche Verbrauch des Gebäudes, in der Zeit der Vermietung und somit vor der Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden ist, wird ein darauf gegründeter Abbruch als durch die Vermietung veranlasst angesehen, selbst wenn anstelle des abgerissenen Gebäudes ein zur Eigennutzung bestimmter Neubau errichtet wird. Die künftige Eigennutzungsabsicht führt danach nicht zu einer Überlagerung des durch die frühere Vermietung veranlassten Abbruchs.^[7] Der Abzug von AfaA gem. § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG sowie der Abbruchkosten als Werbungskosten – beide sind einheitlich zu beurteilen^[8] – scheidet aber dann aus, wenn sie ganz überwiegend durch eine nachfolgende Veräußerung des Grundstücks oder die geplante Selbstnutzung des Neubaus veranlasst sind.^[9]

Diente das abgerissene Gebäude zuvor eigenen Wohnzwecken oder wurde es nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, stehen bei der anschließenden Errichtung eines neuen Gebäudes die Abbruchkosten und der Gebäuderestwert des abgebrochenen Gebäudes ausschließlich im Zusammenhang mit der Errichtung des Neubaus und stellen folglich Herstellungskosten des neuen Gebäudes dar.^[10]

Die Kosten für den Abriss eines zuvor vermieteten Gebäudes sowie der Gebäuderestwert sind als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung imm...