Gemischt genutzte Gebäude / 2.1 AfA-Bemessungsgrundlage bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks

Als AfA-Bemessungsgrundlage gelten die Gebäudeanschaffungskosten. Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen.^[1] Dabei ist die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, soweit sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Auch darf das Finanzamt – bzw. im Klageverfahren das FG – auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangen, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.^[2] Fehlt eine vertragliche Kaufpreisaufteilung oder kann diese nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen. Dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohneigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils.^[3]

Das BMF hat zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung auf seiner Internetseite eine an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung erarbeitete Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.^[4]

Die Erwerbsnebenkosten werden nach dem Wertverhältnis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt.

Die Anschaffungskosten des gesamten Gebäudes sind auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes maßgebend, es sei denn, die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen führt zu einem unangemessenen Ergebnis.^[5] Von einer solchen Aufteilung kann aus Vereinfachungsgründen abgesehen werden, wenn sie aus steuerlichen Gründen nicht erforderlich ist. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche^[6], in der jeweils geltenden Fassung, zu ermitteln.^[7]

Praxis-Beispiel

Anschaffungskosten bei einem gemischt genutzten Gebäude

Der Steuerpflichtige A erwirbt ein Zweifamilienhaus. Die EG-Wohnung ist 120 m² groß und wird vermietet. Die DG-Wohnung ist 80 m² groß und von A selbst genutzt. Der Kaufpreis beträgt 300.000 EUR. Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 500 m². Nach den Werten des Gutachterausschusses werden in vergleichbarer Lage üblicherweise Preise von 150 EUR/m² gezahlt. Neben dem Kaufpreis fallen noch Maklerkosten i. H. v. 9.350 EUR, Grunderwerbsteuer i. H. v. 10.500 EUR, Notarkosten i. H. v. 2.350 EUR (davon Kaufvertrag 1.400 EUR, Auflassungsvormerkung 450 EUR und Grundschuld 500 EUR) und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch i. H. v. 350 EUR (davon Kaufvertrag 200 EUR, Auflassungsvormerkung 60 EUR und Grundschuld 90 EUR) an. Für die Besichtigung des erworbenen Objekts ist A 70 km mit seinem eigenen Pkw gefahren.

Die Anschaffungskosten für das gesamte Objekt ermitteln sich wie folgt:

Kaufpreis	300.000 EUR
Maklerkosten	9.350 EUR
Grunderwerbsteuer	10.500 EUR
Notarkosten (ohne Grundschuld)	1.850 EUR
Grundbuchamt (ohne Grundschuld)	260 EUR
Fahrtkosten (70 km × 0,30 EUR/km)	21 EUR
Gesamte Anschaffungskosten	321.981 EUR
Verteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude:
Kaufpreis ohne Nebenkosten	300.000 EUR	100 %
Anteil Grund und Boden (500 m2 × 150 EUR)	75.000 EUR	25 %
Kaufpreis Gebäude	225.000 EUR	75 %
Nebenkosten	21.981 EUR
Anteil Grund und Boden (25 %)	5.495 EUR
Anteil Gebäude (75 %)	16.486 EUR
Gesamte Anschaffungs­kosten Gebäude	225.000 EUR
Nebenkosten	16.486 EUR
Gesamt	241.486 EUR
Gesamte Anschaffungs­kosten Grund und Boden	75.000 EUR
Nebenkosten	5.495 EUR
Gesamt	80.495 EUR

Die AfA-Bemessungsgrundlage für das vermietete EG beträgt 241.486 EUR x ¹²⁰/200 (60 %) = 144.892 EUR. Die Kosten für die Grundschuldeintragung (Notar und Grundbuchamt) i. H. v. 590 EUR sind zu 60 % (= 354 EUR) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Bei der Prüfung, ob eine Baumaßnahme nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungsaufwand fü...