Gemischt genutzte Gebäude

Zusammenfassung

Überblick

Die in verschiedenem Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehenden Teile eines Gebäudes bilden nach ständiger Rechtsprechung eigenständige Wirtschaftsgüter. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein gesondertes Wirtschaftsgut. Für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist es erforderlich zu wissen, zu welchen Zwecken das Gebäude genutzt wird. Hiernach richtet sich, in welchem Umfang die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind. Wird ein Gebäude zum Teil fremdvermietet und zum Teil zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind die gebäudebezogenen Aufwendungen nur insoweit als Werbungskosten abziehbar, als sie auf den vermieteten Teil entfallen (ständige Rechtsprechung, u. a. BFH, Urteil v. 4.2.2020, IX R 1/18, BStBl 2020 II S. 311). Die Grundstücksaufwendungen, die den der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteilen eines gemischt genutzten Gebäudes direkt zugeordnet werden können, sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Soweit die Aufwendungen den verschieden genutzten Gebäudeteilen nicht eindeutig zugeordnet werden können, werden sie regelmäßig nach dem Verhältnis der eigengenutzten Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes zu denen, die der Vermietung und damit der Einkünfteerzielung dienen, als Werbungskosten berücksichtigt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Für den Begriff des Gebäudes sind die Abgrenzungsmerkmale des Bewertungsrechts maßgebend (R 7.1 Abs. 5 EStR). Regelungen zur steuerlichen Behandlung von gemischt genutzten Gebäuden finden sich in R 4.2 Abs. 3 bis 6 EStR. Zur Aufteilung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten s. R 4.2 Abs. 6 EStR und zur AfA R 7.2 und R 7.4 Abs. 10 EStR. Zum Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden s. u. a. BFH, Urteil v. 12.3.2019, IX R 2/18, BFH/NV 2019 S. 1073.

1 Begriffsdefinitionen

Der Begriff des Gebäudes ist in § 7 EStG nicht näher bestimmt. Das Einkommensteuerrecht enthält auch sonst keine Definition. Bei der Bestimmung der einkommensteuerrechtlichen Bewertungseinheit "Gebäude" sind vor allem die Erkenntnisse zu berücksichtigen, die im steuerlichen Bewertungsrecht entwickelt worden sind.^[1] Bewertungsrechtlich ist ein Gebäude ein Bauwerk, das durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden sowie von einiger Beständigkeit und standfest ist.^[2] Alle Bauwerke, die sämtliche dieser Begriffsmerkmale aufweisen, sind ausnahmslos als Gebäude zu behandeln.^[3]

Ein einheitlich als Gebäude genutztes Bauwerk bildet grundsätzlich mit allen seinen Bestandteilen ein einheitliches Wirtschaftsgut "Gebäude". Welche Einzelteile zum Wirtschaftsgut "Gebäude" gehören, entscheidet sich weniger nach der bürgerlich-rechtlichen Zugehörigkeit als nach dem nach der Verkehrsauffassung zu beurteilendem Nutzungs- und Funktionszusammenhang. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu Wohnzwecken durch Vermietung oder durch Eigengebrauch genutzt, sind die einzelnen Gebäudeteile gesondert zu behandeln, sei es als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen, sei es als Privatvermögen. Da diese Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen, ist es daher gerechtfertigt, ebenso viele – jedoch höchstens 4 – eigenständige Wirtschaftsgüter anzunehmen.^[4]

Die Feststellungen im Einheitswertbescheid hinsichtlich der Grundstücksart (z. B. Artfeststellung "Geschäftsgrundstück" oder "gemischt genutztes Grundstück") sind insoweit (einkommensteuerrechtlich) nicht bindend.

Wichtig

Nutzungs- und Funktionszusammenhang entscheidend

Wird ein Gebäude

• teils für den eigenen Betrieb,
• teils für einen fremden Betrieb,
• teils für fremde Wohnzwecke und
• teils für eigene Wohnzwecke genutzt,

ist jeder der 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.^[5] Wird ein Gebäude oder Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt, handelt es sich auch dann um 1 einheitliches Wirtschaftsgut, wenn es verschiedenen Personen zu unterschiedlichen betrieblichen Nutzungen überlassen wird.^[6]

Hat der Grundstückseigentümer als Arbeitnehmer ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet, stellt dies kein eigenständiges Wirtschaftsgut dar, es gehört zum selbstständigen Gebäudeteil "Nutzung für eigene Wohnzwecke".

Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume stellen stets selbstständige Wirtschaftsgüter dar.^[7] Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist vereinfachungshalber den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzuschreiben.^[8]

Gebäude und Garagen sind bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus ein Wirtschaftsgut^[9]; das Gleiche gilt i....