Gemischt genutzte Gebäude / 2 Gebäudeabschreibung

Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen.

Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, hat jedes dieser besonderen Wirtschaftsgüter eine eigenständige AfA-Bemessungsgrundlage, für die eine eigenständige Abschreibung erfolgt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten^[1] des Gesamtgebäudes sind auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile aufzuteilen. Maßgebend ist i. d. R. das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes, es sei denn, die Aufteilung führt zu einem unangemessenen Ergebnis.^[2]

Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Unselbstständige Gebäudeteile sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass es ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint.^[3] Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen hat die ­Finanzverwaltung Grundsätze aufgestellt.^[4] Unselbstständige Gebäudeteile, die zwangsläufig mehreren ­Zwecken dienen (z. B. Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizungsanlage), sind nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen.^[5] Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung)^[6] zu ermitteln. Ggf. kommt als alternativer Aufteilungsmaßstab das Verhältnis des umbauten Raums in Betracht oder in Sonderfällen eine Aufteilung nach der Zahl der Nutzungsberechtigten.^[7]

Die Nutzungsdauer (Restnutzungsdauer) aller Gebäudeteile ist einheitlich, während die AfA-Methoden und AfA-Sätze für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedlich sein können.^[8]

Praxis-Beispiel

Gebäude bestehend aus 4 selbstständigen Gebäudeteilen

A erstellt in 2024 ein 3-geschossiges Gebäude (Bauantrag vom 10.12.2024), das wie folgt genutzt wird:
II. OG	links: Büro an Rechtsanwalt vermietet	rechts: Nutzung für fremde Wohnzwecke
I. OG	links: eigene Wohnzwecke	rechts: Nutzung für fremde betriebliche Zwecke
EG	links: Laden eigener Betrieb	rechts: Nutzung für fremde Wohnzwecke
Lösung:
Das Gebäude besteht aus 4 selbstständigen Gebäudeteilen.
Wirtschaftsgut 1	Nutzung für eigene betriebliche Zwecke: EG links (Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 3 %)
Wirtschaftsgut 2	Nutzung für fremde betriebliche Zwecke: I. OG rechts + II. OG links (Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 3 %, wenn im Betriebsvermögen des A, ansonsten Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG mit 2 %)
Wirtschaftsgut 3	Nutzung für fremde Wohnzwecke: EG rechts + II. OG rechts (Abschreibung linear nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG mit 2 %)
Wirtschaftsgut 4	Nutzung für eigene Wohnzwecke: I. OG links

Wichtig

Betriebliches Grundstück: Keine Zwangsentnahme durch Fremdvermietung

Ein zunächst betrieblich genutzter Gebäudeteil verliert ohne Entnahmehandlung seine Eigenschaft als Betriebsvermögen nicht dadurch, dass er zu fremden Wohnzwecken vermietet wird und sich in dem Gebäude ein weiterer zu fremden Wohnzwecken vermieteter Gebäudeteil befindet, der zum Privatvermögen gehört.^[9]

Ein bisher zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil, der nunmehr für fremde gewerbliche Zwecke vermietet wird, bleibt Privatvermögen, auch wenn der Steuerpflichtige einen weiteren, schon vorher für fremde betriebliche Zwecke vermieteten Gebäudeteil dem gewillkürten Betriebsvermögen zugeordnet hat.^[10]

[1]

S. Anschaffungs- und Herstellungskosten vermieteter Gebäude.

[2] R 4.2 Abs. 6 EStR.

[3] R 4.2 Abs. 5 EStR.

[4] Gleich lautende Ländererlasse v. 5.6.2013, BStBl 2013 I S. 734.

[5] BFH, Urteil v. 26.11.1973, GrS 5/71, BStBl 1974 II S. 132.

[6] WoFlV v. 25.11.2003, BGBl 2003 I S. 2346.

[7] BFH, Urteil v. 25.6.2009, IX R 49/08, BStBl 2010 II S. 122.

[8] R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR.

[9] BFH, Urteil v. 10.11.2004, XI R 31/03, BFH/NV 2005 S. 605, BStBl 2005 II S. 334.

[10] BFH, Urteil v. 21.4.2005, III R 4/04, BFH/NV 2005 S. 1682, BStBl 2005 II S. 604.

2.1 AfA-Bemessungsgrundlage bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks

Als AfA-Bemessungsgrundlage gelten die Gebäudeanschaffungskosten. Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen.^[1] Dabei ist die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, soweit sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Auch...