Geschäftsraummiete / 4 Mietvertrag: Langfristiger Bestandsschutz für den Mieter

In erster Linie legt der Mieter von Geschäftsräumen Wert auf einen langfristigen Mietvertrag. Für ihn ist dieser langfristige Bestandsschutz deshalb so wichtig, da er bei Beendung des Mietverhältnisses Gefahr läuft, sein Geschäft und damit seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren.

Dieser längerfristige Bestandsschutz ist für ihn deshalb so wichtig, weil die gesetzlichen Schutzrechte des Mieters von Geschäftsräumen gegenüber den Schutzrechten des Wohnungsmieters stark eingeschränkt sind. So kommen bspw. weder die für die Wohnraummiete geltenden Kündigungsschutzvorschriften noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe zur Anwendung. Daher ist vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags besonderes Augenmerk auf dessen inhaltliche Gestaltung zu legen.

4.1 Welche Räume als Geschäftsräume gelten

Was unter Geschäftsräumen zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht definiert. I. d. R. versteht man unter Geschäftsräumen alle Räumlichkeiten, die zu Erwerbszwecken angemietet werden, also für gewerbliche und freiberufliche Tätigkeiten.

Geschäftsräume sind z. B.

• Läden,
• Geschäfte,
• Lagerräume,
• Praxisräume,
• Kioske,
• Gaststätten,
• Werkstätten,
• Garagen usw.

Weiterhin zählen zu den Geschäftsräumen Außenflächen wie Wand- und Dachflächen, die zur Anbringung von Schaukästen oder Reklame benutzt werden.

4.2 Wie Miete und Pacht abgegrenzt werden

Abgrenzungsprobleme wird man vornehmlich bei Gaststätten oder auch im Bereich der Land- und Forstwirtschaft antreffen. Für die Annahme eines Pachtvertrags spricht, wenn nicht nur Räume an sich, sondern Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebenes Objekt zur Verfügung gestellt werden, z. B. eine Gaststätte samt Einrichtung, ein landwirtschaftlicher Hof nebst umfangreichen Grundbesitz zur Bewirtschaftung.

Diese Differenzierung ist aus folgenden Gründen wichtig:

• Zwar beträgt die Kündigungsfrist für beide Vertragsarten 6 Monate.^[1] Allerdings sind Pachtverträge nur zum Ende des Pachtjahres, Geschäftsraummietverträge aber zum Ende eines Vierteljahres kündbar.
• Im Gegensatz zum Geschäftsraummieter^[2] hat der Pächter bei Verweigerung der Unterverpachtung durch den Verpächter kein besonderes Kündigungsrecht.^[3]
• Beim Tod des Pächters dürfen nur dessen Erben, nicht aber der Verpächter außerordentlich kündigen.^[4]

[1] § 584 Abs. 1 BGB.

[2] § 540 Abs. 1 BGB.

[3] § 584a Abs. 1 BGB.

[4] § 584a Abs. 2 BGB.

4.3 Was bei sogenannten Mischmietverhältnissen gilt

In der Praxis kommen sog. Mischmietverhältnisse recht häufig vor. So wird beispielsweise ein einziger Vertrag über Wohnraum geschlossen, das Mietobjekt aber zusätzlich zu Gewerbezwecken genutzt. Zu denken ist etwa an einen Gaststättenpächter, der nach Abschluss eines Vertrags auch die im selben Haus wie die Gaststätte gelegene Wohnung nutzt.

Dabei handelt es sich aber nicht um mehrere Miet- oder Pachtverhältnisse mit unterschiedlichen Rechtsfolgen, sondern es bleibt bei einem einheitlichen Vertragsverhältnis, also entweder Miete oder Pacht.

Bei sog. Mischmietverhältnissen gilt das Recht der Geschäftsraummiete immer dann, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtfläche gewerblich genutzt wird oder auf der gewerblichen Nutzung das Schwergewicht des Vertragszwecks liegt.

Warum ist diese Differenzierung so wichtig? Einmal, weil für Geschäftsraummiete einerseits und Wohnraummiete andererseits unterschiedliche Gerichtsstände bestehen, und zum anderen unterschiedliche Kündigungsfristen und unterschiedliche bzw. keine Regelungen zu Mieterhöhungen bestehen.

4.4 Der Vertrag sollte den Mietgegenstand genau bezeichnen

Der Mietvertrag soll das Mietobjekt und dessen Nutzung genau festlegen. Zum Mietobjekt gehören Räume nur dann, wenn sie genau beschrieben oder in einem Anhang zum Mietvertrag genau aufgeführt sind.

Außerdem sollte genau darauf geachtet werden, dass beim Vertragszweck eindeutig zum Ausdruck kommt, dass es sich um eine gewerbliche Miete handelt. Nur so kann die Anwendung der strengeren Regelungen der Wohnraummiete verhindert werden.

In der Praxis kommt es zuweilen vor, dass Vermieter von Geschäftsräumen dem Mieter einen Mietvertrag über Wohnraum vorlegen und von ihm unterzeichnen lassen. In einem derartigen Fall muss der Vermieter in Kauf nehmen, dass die schärferen Regelungen der Wohnraummiete zur Anwendung kommen.

4.5 Ende des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Vertragsablauf

Unbefristete Mietverhältnisse enden durch Kündigung, befristete Mietverhältnisse durch Vertragsablauf.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig, d. h. erst nach rund 6 Monaten.^[1] Allerdings können die Parteien abweichende Vereinbarungen treffen.

Ausnahmsweise kommt beim unbefristeten Geschäftsraummietvertrag eine Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht. Derart wichtige Gründe können vertraglich geregelt werden. Einige außerordentliche Kündigungsgründe ergeben sich aus dem Gesetz. Das sind z. B. vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug, sonstige erhebliche Vertragsverletzung bzw. für den Mieter die Nichtgewährung des Gebrauchs oder Gesundheitsgefährdung.^[2]

Hinweis

Beendigung der gewerblichen Tätigkeit

Die Beendigung der gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen keine wichtigen Gründe dar,...