Geschäftsraummiete

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Formerfordernisse
• Pauschalmiete
• Umsatzmiete
• Nebenkosten

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: "Das richtige Konto"
Kontenbezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	4210	6310		Sonstige betriebliche Aufwendungen
Kalkulatorische Miete und Pacht	4991	6972		Sonstige betriebliche Aufwendungen
Kautionen	1525	1350		Sonstige Vermögensgegenstände

So kontieren Sie richtig!

Mietaufwendungen für Geschäftsräume können direkt als Betriebsausgaben abgezogen werden. Die Buchung erfolgt auf das Konto "Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)" 4210 (SKR 03) bzw. 6310 (SKR 04).

Buchungssatz:

Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)

an Bank

Werden eigene Räume genutzt, kann eine kalkulatorische Miete berücksichtigt werden, was die Aussagefähigkeit der betriebswirtschaftlichen Auswertung steigert. Dabei können kalkulatorische Mietaufwendungen erfolgswirksam oder erfolgsneutral verbucht werden. Die kalkulatorische Miete orientiert sich in der Regel an der ortsüblichen Miete im Fremdvergleich.

Buchungssatz bei erfolgswirksamer Verbuchung:

Buchungssatz:

Kalkulatorische Miete und Pacht

an Wertberichtigungen

Buchungssatz bei erfolgsneutraler Verbuchung:

Buchungssatz:

Kalkulatorische Miete und Pacht

an Verrechnete kalkulatorische Miete und Pacht

Die für die Anmietung der Geschäftsräume an den Vermieter entrichtete Mietkaution hingegen, stellt für den Unternehmer – sowohl bei der Gewinnermittlung nach Betriebsvermögensvergleich als auch bei der Gewinnermittlung nach Einnahmen-Überschussrechnung – Forderungen gegen den Vermieter dar. Sie berechtigen nicht zum Betriebsausgabenabzug.

Buchungssatz:

Kautionen

an Bank

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Überweisung der Miete für die Geschäftsräume

Einzelhändler Hans Groß betreibt sein Geschäft in gemieteten Räumlichkeiten. An Miete überweist er seinem Vermieter monatlich 600 EUR zzgl. 114 EUR Umsatzsteuer.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4210/6310	Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	600
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	114	1200/1800	Bank	714

Praxis-Tipp für DATEV-Anwender

Durch Verwendung dieses Schlüssels "90" wird automatisch das Konto "Abziehbare Vorsteuer 19 %" angesprochen.

Buchungssatz mit Verwendung des Umsatzsteuerschlüssels "90":

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
904210/906310	Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	714	1200/1800	Bank	714

3 Umsatzsteuerliche Behandlung von Gewerbemietverträgen

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteueroption gem. § 9 UStG).

Die Wahl zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist daher für den Vermieter nicht gegeben, wenn der Mieter als Arzt selbst ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt. An einen Rechtsanwalt mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen kann der Vermieter hingegen sehr Wohl umsatzsteuerpflichtig vermieten und den Vorsteuerabzug aus den bei ihm eingehenden Eingangsrechnungen in Anspruch nehmen.

Beim Vermieter sind die Mieterlöse nach der Option steuerpflichtig und die Umsatzsteuer ist an das Finanzamt abzuführen. Auf der Gegenseite kann der Vermieter aus Eingangsumsätzen für das Mietobjekt z. B. im Rahmen seiner Herstellung oder Instandhaltung den Vorsteuerabzug geltend machen.

Um aus der geleisteten umsatzsteuerpflichtigen Miete den Vorsteuerabzug geltend zu machen, ist es notwendig, dass dem Mieter eine ordnungsgemäße Rechnung hierüber vorliegt, welche die Anforderungen des § 14 UStG erfüllt. Hierzu gehören u. a.

• Vollständiger Name und Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers
• Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer
• Ausstellungsdatum der Rechnung
• Fortlaufende Rechnungsnummer
• Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder die Art und den Umfang der sonstigen Leistung
• Zeitpunkt der Lieferung bzw. Leistung
• Nach Steuersätzen und -befreiungen aufgeschlüsseltes Entgelt
• Im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
• Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag sowie Hinweis auf Steuerbefreiung

• Ggf. Hinweis auf Steuerschuld des Leistungsempfängers^[1]

  Praxis-Tipp

  Bei langfristigen Mietverhältnissen eine Mietdauerrechnung ausstellen

  Bei einer langfristigen Anmietung empfiehlt sich die Ausstellung einer Mietdauerrechnung. Enthält diese die Pflichtangaben nach dem Umsatzsteuergesetz, berechtigt sie den Mieter monatlich wiederkehrend zum Vorsteuerabzug.

  Da ein Mietvertrag in der Regel schon die wesentlichen Pflichtangaben für den Vorsteuerabzug enthält, ist die Ergänzung des Vertrags mit den verbleibenden Pflichtdaten, wie z. B. Rechnungsnummer, auf das Entgelt entfallender Steuerbetrag etc. möglich. Der Mietvertrag selbst kann so direkt als Dauerrechnung Verwendung finden.

  Praxis-Beispiel

  Vermietung an Steuerkanzlei m...