Leitsatz
1. Werden zwei – in Eigentumswohnungen aufgeteilte – Mehrfamilienhäuser in zwei Kaufverträgen an zwei verschiedene Erwerber mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert, liegt eine nachhaltige Tätigkeit vor.
2. Gleichheitsrechtlich unbedenklich ist es, die Veräußerung von zwei ungeteilten Mehrfamilienhäusern an zwei Erwerber im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze nur als zwei Objekte zu bewerten, hingegen die Veräußerung von zwei in Wohneigentum aufgeteilten Mehrfamilienhäusern en bloc an zwei Erwerber als Veräußerung der der Zahl der Wohneigentumsrechte entsprechenden Objektzahl zu qualifizieren. Insoweit liegen weder rechtlich noch wirtschaftlich vergleichbare Sachverhalte vor.
Normenkette
§ 15 Abs. 2 EStG , Art. 3 Abs. 1 GG
Sachverhalt
Der Kläger, selbstständiger Vermögens- und Anlageberater, erwarb 1985 von der H-KG das in 12 Wohneigentumsrechte aufgeteilte Grundstück V zum Gesamtpreis von 800.000 DM. Er baute das Dachgeschoss zu einer 13. Wohnung aus. Wegen Finanzierungsschwierigkeiten beauftragte er die H-KG, schnellstmöglich den Verkauf der Eigentumswohnungen an nur einen Käufer en bloc zu vermitteln. Mit Kaufvertrag vom 25.11.1988 und vereinbarter Besitzübergabe zum 15.2.1989 veräußerte der Kläger sämtliche Wohneigentumsrechte nebst Teileigentumsrechten zum Preis von 1.860.000 DM.
Des Weiteren erwarb er 1985 von der H-KG das in 10 Wohneigentumsrechte aufgeteilte Grundstück E zum Preis von 3.240.000 DM. Auch für dieses Grundstück erteilte der Kläger der H-KG wegen Finanzierungsschwierigkeiten den Auftrag, schnellstmöglich einen Verkauf an nur einen Käufer zu vermitteln. Mit Kaufvertrag vom 20.7.1990 veräußerte er sämtliche Wohneigentumsrechte nebst Teileigentumsrechten an diesem Grundstück für 4.650.000 DM an ein Ehepaar.
Mit Kaufvertrag vom 27.12.1985 erwarb der Kläger ferner sämtliche Miteigentumsanteile an dem Grundstück J für 3.993.000 DM. Diese Wohnungen vermietete er in der Folgezeit. Er erklärte für sämtliche Grundstücke Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Das FA gelangte zu dem Ergebnis, der Kläger habe mit den Grundstücken V und E seit 1985 gewerbliche Einkünfte erzielt. Das FG gab der Klage im 2. Rechtszug statt. Der BFH wies die Klage ab.
Entscheidung
Der Kläger sei gewerblich tätig geworden, denn er habe in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung der Grundstücke V und E sowie nach dem Ausbau des Dachgeschosses im Objekt V insgesamt 23 Objekte an zwei Erwerber veräußert. Damit sei er nachhaltig tätig geworden, denn er habe in Wiederholungsabsicht zwei in Eigentumswohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhäuser in zwei Kaufverträgen an zwei Erwerber mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert. Ob die Veräußerung des Objektes E an ein Ehepaar nicht ohnedies als Veräußerung an zwei Erwerber zu beurteilen sei, könne somit offen bleiben. Der Kläger habe sich mit seiner Verkaufsabsicht über die H-KG auch am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt. Die nur kurzfristige Überschreitung der Fünf-Jahres-Grenze beim Grundstück E um wenige Tage stehe der Annahme einer zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits bestehenden (bedingten) Veräußerungsabsicht nicht entgegen.
Hinweis
Wer innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens vier Objekte (Grundstücke, Eigentumswohnungen) veräußert, betreibt regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel. Aus diesen äußeren Umständen kann geschlossen werden, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Nach ständiger Rechtsprechung kann diese Vermutung nicht dadurch entkräftet werden, dass der Steuerpflichtige vorträgt, er habe ursprünglich die Objekte langfristig vermieten wollen oder für seine Altersvorsorge vorgesehen, sei aber durch von ihm nicht zu beeinflussende Umstände zum Verkauf gezwungen worden.
In der Rechtsprechung ist ebenfalls geklärt, dass unter einem Objekt im Sinn des gewerblichen Grundstückshandels jedes einzelne Immobilienobjekt zu verstehen ist, das selbstständig veräußert und genutzt werden kann. Wird daher ein in 10 Eigentumswohnungen aufgeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert, werden 10 Objekte verkauft. Werden sämtliche Wohnungen an nur einen Erwerber verkauft, fehlt es jedoch in der Regel an der Nachhaltigkeit, sofern nicht aufgrund besonderer Umstände eine Wiederholungsabsicht feststellbar ist, z.B. indem sich der Veräußerer zuvor erfolglos um Einzelverkäufe bemüht hat. Hingegen ist Nachhaltigkeit anzunehmen, wenn mehrere Parzellen, Miteigentumsanteile oder Objekte in verschiedenen Verträgen verkauft werden. Denn dann liegt ein auf Wiederholung angelegter Veräußerungsentschluss vor. Dies gilt nach Auffassung des BFH auch dann, wenn jeweils mehrere Objekte an nur zwei verschiedene Erwerber mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden, denn auch in diesem Fall werde der Veräußerer wiederholt tätig.
Link zur Entscheidung
BFH, Urteil vom 15.07.2004, III R 37/02BFH, Urteil vom 5.7.2004, III R 37/02