Grund und Boden im Abschluss nach HGB, EStG und IFRS / 5.3 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (investment properties)

Rz. 215

IAS 40 erfordert eine gedankliche Aufspaltung des Immobilienbestandes in

• eigenbetrieblich genutzte Immobilien, die vorrangig nach IAS 16 zu bewerten sind und
• Anlageimmobilien oder Renditeliegenschaften (investment properties), deren Bewertung sich nach IAS 40 richtet.^[1]

Rz. 216

IAS 40 regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (investment properties). Der Anwendungsbereich umfasst alle Immobilien, die bereits als Renditeliegenschaften genutzt werden und solche, für die eine entsprechende Nutzung nach Abschluss der Entwicklungs- oder Bauphase vorgesehen ist (IAS 40.2).^[2]

Rz. 217

Bei Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, handelt es sich um Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile von Gebäuden – oder beides), die nicht der Eigennutzung, Leistungserstellung, Verwaltung oder dem Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit dienen, sondern im Rahmen eines Leasingverhältnisses zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder einer Wertsteigerung gehalten werden.^[3]

Beispiele für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind nach IAS 40.8 insbesondere:

• Grundstücke und Gebäude, die langfristig zum Zweck des Wertzuwachses gehalten werden und nicht kurzfristig zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit;^[4]
• Grundstücke und Gebäude, die gegenwärtig für eine noch unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden;^[5]
• Gebäude, die vom Unternehmen gehalten werden und im Rahmen eines oder mehrerer operating-Leasingverhältnisse vermietet werden;^[6]
• leerstehende Gebäude, die zur Vermietung im Rahmen eines oder mehrerer operating-Leasingverhältnisse gehalten werden;^[7]
• Immobilien, die zum Zweck der Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden.^[8]

Rz. 218

Da als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden, erzeugen diese Immobilien cashflows, die weitgehend unabhängig von den anderen vom Unternehmen gehaltenen Vermögenswerten anfallen. Darin unterscheiden sich als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien von vom Eigentümer selbstgenutzten Immobilien.^[9]

Rz. 219

Auch eine von einem Leasingnehmer im Rahmen eines Leasingverhältnisses geleaste Immobilie ist als eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu klassifizieren, wenn diese Immobilie die Ansatzkriterien von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfüllt und der Leasingnehmer für den erfassten Vermögenswert das in den Paragrafen IAS 40.33–55 beschriebene Modell des beizulegenden Zeitwerts anwendet.^[10]

Rz. 220

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind gemäß IAS 40.16 nur dann als Vermögenswert anzusetzen, wenn

• es wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen der künftige wirtschaftliche Nutzen, der mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verbunden ist, zufließen wird und
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verlässlich bewertet werden können.

Rz. 221

vorläufig frei

Rz. 222

Einige Immobilien werden teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung und teilweise zum Zwecke der Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke gehalten. Wenn eine Immobilie nicht einheitlich genutzt wird, sondern eine Mischnutzung vorliegt, ist bei der Klassifizierung der Immobilien nach IAS 40.10 Folgendes zu beachten:

• Sofern die verschieden genutzten Teile gesondert verkauft oder
• im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses gesondert vermietet werden, ist ein getrennter Ansatz der Immobilienteile vorzunehmen.
• Können einzelne Immobilienteile nicht gesondert veräußert werden, stellen die gehaltenen Immobilien nur dann eine Finanzinvestition dar, wenn der Anteil, der für Zwecke der Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke gehalten wird, unbedeutend ist. Als Maßstab könnte z. B. der prozentuale Anteil der betrieblich genutzten Fläche an der Gesamtfläche in Betracht kommen. Gemäß IAS 8.11 hat der Bilanzierende allerdings eigene Methoden zu entwickeln, wobei zusätzlich Standards anderer Standardsetter, das Schrifttum und akzeptierte Branchenpraktiken hinzugezogen werden dürfen.^[11]

Rz. 223

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind gemäß IAS 40.20 beim Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Dabei ist es unerheblich, ob sich die Immobilie noch in der Bau- oder Herstellungsphase befindet oder sie bereits fertiggestellt ist. Die Transaktionskosten sind in die erstmalige Bewertung mit einzubeziehen.^[12] IAS 40 gewährt im Rahmen der Folgebewertung ein explizites Wahlrecht. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model)^[13] oder zum beizulegenden Zeitwert (fair value model)^[14] am Bilanzstichtag bewertet werden. Das IAS-Wahlrecht muss ähnlich wie bei der Neubewertung von Sachanlagen einheitlich ausgeü...