Grunderwerbsteuer: Bemessung und Buchung / 3 Grunderwerbsteuer: Steuerpflicht, Befreiungen und Steuersatz

3.1 Welche Geschäfte grunderwerbsteuerpflichtig sind

Nur Rechtsgeschäfte, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, unterliegen der Grunderwerbsteuer. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge ergeben sich aus § 1 GrEStG. Der wesentlichste und am häufigsten vorkommende Vorgang ist hierbei der Kaufvertrag.^[1]

Nach § 1 GrEStG unterliegen folgende Rechtsgeschäfte, welche sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer:

• Kaufverträge,
• Tauschverträge über Grundstücke,
• Schenkungen,
• das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
• sonstige Rechtsvorgänge, die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen, und
• Grundstücksteilungen.

Aber auch die Veränderung von Gesellschafterbeständen bei Personen- und Kapitalgesellschaften kann in bestimmten Fällen zum Vorliegen eines grunderwerbsteuerlichen Tatbestands führen.^[2]

Praxis-Tipp

Kaufpreis bis 2.500 EUR grunderwerbsteuerfrei

Beträgt die Gegenleistung (also der Kaufpreis) nicht mehr als 2.500 EUR, unterliegt der Vorgang nicht der Grunderwerbsteuerpflicht.^[3] Dabei ist zu beachten, dass es sich hier um eine Freigrenze handelt. Das bedeutet, dass der gesamte Vorgang steuerpflichtig ist, wenn der Betrag von 2.500 EUR auch nur um einen Cent überschritten ist.

[1] § 1 Nr. 1 GrEStG.

[2] § 1 Abs. 2a, 3 GrEStG.

[3] § 3 Nr. 1 GrEStG

3.2 Vervielfachung der Freigrenze von 2.500 EUR

Wird der für die Berechnung der Grunderwerbsteuer maßgebende Wert von 2.500 EUR nicht überschritten, ist der betreffende Erwerb nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Fraglich ist jedoch, ob die Befreiungsvorschrift auch gilt, wenn mehrere Miteigentümer ein Grundstück an mehrere Erwerber veräußern.

Grundsätzlich gilt: Werden durch ein Rechtsgeschäft mehrere Grundstücke übertragen, liegen mehrere Steuerfälle vor. Miteigentumsanteile gelten grunderwerbsteuerlich als Grundstücke. Daher erfüllt jeder Erwerb eines Miteigentumsanteils für sich gesehen einen Grunderwerbsteuertatbestand und ist auch für die Freigrenze als selbständiger Steuerfall zu werten.

Praxis-Beispiel

Verdopplung der Erwerbsvorgänge

Die Ehegatten M und F sind je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks. Sie übertragen dieses Grundstück auf die Eheleute A und B zum Kaufpreis von 10.000 EUR. Im notariellen Kaufvertrag wird ausdrücklich vereinbart, dass M seinen hälftigen Miteigentumsanteil zu je 1/2 auf A und B und F ihren hälftigen Miteigentumsanteil ebenfalls zu je 1/2 auf A und B überträgt. Sowohl die Veräußerer als auch die Erwerber leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

Folge: Die Eheleute A und B erhalten je 1/4 von den Verkäufern M und F. Die Freigrenze von 2.500 EUR kommt deshalb bei jedem Erwerbsvorgang zur Anwendung, weil die Gegenleistung jeweils nicht mehr als 2.500 EUR beträgt.^[1]

[1] FinMin Bayern v. 26.6.2018, 36 – S 4505 – 1/3.

3.3 Welche Geschäfte steuerbefreit sind

Außer der Bagatellgrenze von 2.500 EUR sind folgende Vorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit:

• Grundstücksschenkungen und Erwerbe von Todes wegen,
• Grundstückserwerbe durch Miterben im Rahmen von Erbauseinandersetzungen,
• Grundstückserwerbe unter Ehegatten oder Lebenspartnern,
• Grundstückserwerbe zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder nach Aufhebung der Lebensgemeinschaft,
• Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie,
• Grundstückserwerbe im Rahmen einer Gesamtgutsteilung,
• der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses,
• Grundstücksteilungen nach § 3 Wohnungseigentumsgesetz oder Realteilungen, soweit kein Mehrerwerb erfolgt ist,
• bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge gem. §§ 5–7 GrEStG.^[1]

[1] § 3 GrEStG.

3.4 Steuersatz: Die einzelnen Bundesländer legen den Prozentsatz fest

Der einheitliche Steuersatz beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Die Steuer ist auf volle Euro nach unten abzurunden.^[1]

Durch das Föderalismusreform-Begleitgesetz haben die Bundesländer seit dem 1.9.2006 das Recht, abweichend hiervon den Steuersatz selbst festzusetzen. Die folgende Übersicht zeigt die seit 1.1.2017 geltenden Steuersätze:

Bundesland	Steuersatz
Baden-Württemberg	5 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6 %
Mecklenburg-Vorpommern	6 %
Niedersachsen	5 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	6,5 %

Bei der Übernahme der Erwerbsnebenkosten erfolgt eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Das entschied der BFH^[2] Nach dem Notarvertrag sollte der Käufer die Notargebühren, die Eintragungskosten und die Grunderwerbsteuer tragen. Das hatte zur Folge, dass die erstatteten Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abzuziehen waren. Die Grunderwerbsteuer wirkt sich deshalb nicht auf die Bemessungsgrundlage aus, weil die Grunderwerbsteuer weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen wird.

[1] § 11 Abs. 1 GrEStG.

[2] BFH, Urteil v. 17.4.2013, II R 1/12.

3.5 Was als Grundstück beurteilt wird

Das Grunderwerbsteuerrecht versteht unter Grundstücken solche des BGB. Dazu gehören neben dem Grund und Boden auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen.

Den Grundstücken gleichgestellt sind

• Erbbaurechte,
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie
• dinglich gesicherte Sondernutzu...