Jean Bramburger-Schwirkslies
Wo die Probleme sind:
- Das richtige Konto
- Bemessungsgrundlage
- Anschaffungskosten
- Umsatzsteuer auf Bauleistungen
1 So kontieren Sie richtig!
| Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto |
| Kontobezeichnung |
SKR 03 |
SKR 04 |
Eigener Kontenplan |
Bilanz/GuV |
| Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke |
0085 |
0235 |
|
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken |
| Geschäftsbauten |
0090 |
0240 |
|
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken |
So kontieren Sie richtig!
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens bzw. eines bebauten Grundstücks. Beim Erwerb beispielsweise eines Geschäftsbaus erfolgt die Buchung anteilig je auf die Konten "Geschäftsbauten" 0090 (SKR 03) bzw. 0240 (SKR 04) sowie "Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke" 0085 (SKR 03) bzw. 0235 (SKR 04) .
Die Gegenbuchung erfolgt entweder auf das Konto "Bank" 1200 (SKR 03) bzw. 1800 (SKR 04) bzw. auf das entsprechende Kreditorenkonto.
Buchungssatz:
Geschäftsbauten |
|
an Bank/Kreditoren |
2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet und gebucht wird
Unternehmer Hans Groß erwirbt für sein Unternehmen in Nürnberg ein Grundstück von Privatmann Wolfgang Müller für 150.000 EUR, auf dem er eine Produktionshalle errichten will. Der Zeitpunkt der Errichtung der Halle steht allerdings noch nicht fest. Es sind weder Pläne gefertigt, noch ist ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt.
Folge: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, also 150.000 EUR. Der Steuersatz zur Grunderwerbsteuer beträgt für Bayern aktuell 3,5 % . Es ergibt sich damit eine Grunderwerbsteuer i. H. v. 5.250 EUR. Diese gehören zu den Anschaffungskosten des unbebauten Grundstücks
Buchungsvorschlag:
| Konto SKR 03/04 Soll |
Kontenbezeichnung |
Betrag |
Konto SKR 03/04 Haben |
Kontenbezeichnung |
Betrag |
| 0065/0215 |
unbebaute Grundstücke |
5.250 |
1200/1800 |
Bank |
5.250 |
Aufteilung der Grunderwerbsteuer auf Grund und Boden sowie auf Gebäude
Die Grunderwerbsteuer gehört regelmäßig zu den Anschaffungskosten eines unbebauten bzw. bebauten Grundstücks. Wird ein bebautes Grundstück erworben, sind die Anschaffungskosten grundsätzlich auf die Wirtschaftsgüter "Grund und Boden" sowie "Gebäude" aufzuteilen. Ergibt sich nach den gesetzlichen Regelungen so z. B. ein Aufteilungsmaßstab von 25:75 (Grund und Boden : Gebäude), sind auch die Grunderwerbsteuern in diesem Verhältnis aufzuteilen und den einzelnen Wirtschaftsgütern zuzuordnen. Beträgt die Grunderwerbsteuer nach Anschaffung eines Geschäftsgebäudes z. B. 25.000 EUR ergäbe sich demnach nachfolgende Buchung:
| Konto SKR 03/04 Soll |
Kontenbezeichnung |
Betrag |
Konto SKR 03/04 Haben |
Kontenbezeichnung |
Betrag |
| 0085/0235 |
Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke |
6.250 |
|
|
|
| 0065/0240 |
Geschäftsbauten |
18.750 |
1200/1800 |
Bank |
25.000 |
3 Grunderwerbsteuer: Steuerpflicht, Befreiungen und Steuersatz
3.1 Welche Geschäfte grunderwerbsteuerpflichtig sind
Nur Rechtsgeschäfte, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, unterliegen der Grunderwerbsteuer. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge ergeben sich aus § 1 GrEStG. Der wesentlichste und am häufigsten vorkommende Vorgang ist hierbei der Kaufvertrag.
Nach § 1 GrEStG unterliegen folgende Rechtsgeschäfte, welche sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer:
- Kaufverträge,
- Tauschverträge über Grundstücke,
- Schenkungen,
- das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
- sonstige Rechtsvorgänge, die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen, und
- Grundstücksteilungen.
Aber auch die Veränderung von Gesellschafterbeständen bei Personen- und Kapitalgesellschaften kann in bestimmten Fällen zum Vorliegen eines grunderwerbsteuerlichen Tatbestands führen.
Kaufpreis bis 2.500 EUR grunderwerbsteuerfrei
Beträgt die Gegenleistung (also der Kaufpreis) nicht mehr als 2.500 EUR, unterliegt der Vorgang nicht der Grunderwerbsteuerpflicht. Dabei ist zu beachten, dass es sich hier um eine Freigrenze handelt. Das bedeutet, dass der gesamte Vorgang steuerpflichtig ist, wenn der Betrag von 2.500 EUR auch nur um einen Cent überschritten ist.
3.2 Vervielfachung der Freigrenze von 2.500 EUR
Wird der für die Berechnung der Grunderwerbsteuer maßgebende Wert von 2.500 EUR nicht überschritten, ist der betreffende Erwerb nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Fraglich ist jedoch, ob die Befreiungsvorschrift auch gilt, wenn mehrere Miteigentümer ein Grundstück an mehrere Erwerber veräußern.
Grundsätzlich gilt: Werden durch ein Rechtsgeschäft mehrere Grundstücke übertragen, liegen mehrere Steuerfälle vor. Miteigentumsanteile gelten grunderwerbsteuerlich als Grundstücke. Daher erfüllt jeder Erwerb eines Miteigentumsanteils für sich gesehen einen Grunderwerbsteuertatbestand und ist auch für die Freigrenze als selbständiger Steuerfall zu werten.
Verdopplung der Erwerbsvorgänge
Die Ehegatten M und F sind je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks. Sie übertragen dieses Grundstück auf die Eheleute A und B zum Kaufpreis von 10.000 EUR. Im notariellen Kaufvertrag wird ausdrücklich vereinbart, dass M seinen hälftigen Miteigentumsanteil zu je 1/2 auf A und B und F ih...