Danielle Bettinger, Dipl.-Finanzwirt Werner Becker
Zunächst ist jeweils ein Flächenbetrag für die Grundstücksfläche und ein Flächenbetrag für die Gebäudefläche des Grundstücks zu ermitteln. Die Berechnung erfolgt separat, da für Grundstücks- und Gebäudeflächen unterschiedliche Flächenzahlen zum Ansatz kommen.
Flächenbetrag für den Grund und Boden
Der Flächenbetrag für die zum Grundstück gehörende Fläche des Grund und Bodens ergibt sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche in Quadratmetern mit der Flächenzahl 0,04 EUR/qm.
Berechnungsformel:
Fläche Grund und Boden x 0,04 EUR/qm = Flächenbetrag Grund und Boden.
Flächenbetrag für Gebäudeflächen
Der Flächenbetrag für Gebäudeflächen ergibt sich durch Multiplikation der Gebäudefläche in Quadratmetern mit der Flächenzahl 0,50 EUR/qm. Das HGrStG unterscheidet strukturell zwischen Gebäuden, die zu Wohnzwecken genutzt werden und Gebäuden, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Im Ergebnis wird für beide Gebäudeflächen aber dieselbe Flächenzahl verwendet.
Berechnungsformel:
Fläche Gebäude x 0,50 EUR/qm = Flächenbetrag Gebäude.
Bei der Ermittlung der Flächenbeträge für Gebäudeflächen gelten für die Berücksichtigung von Garagen und Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung (Nebengebäude mit einer Nutzungsfläche von weniger als 30 qm) Besonderheiten.
- Die Nutzflächen von Garagen, die zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen zu dienen bestimmt sind, bleiben außer Ansatz, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zum Gebäude oder Gebäudeteil stehen oder wenn sie eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden und ihre Nutzungsfläche 100 qm nicht überschreitet.
- Nebengebäude, die zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen zu dienen bestimmt und von untergeordneter Bedeutung sind, bleiben außer Ansatz, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zum Gebäude oder Gebäudeteil stehen oder eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden. Nebengebäude sind von untergeordneter Bedeutung, wenn ihre Fläche weniger als 30 qm misst.
Sollten die Nutzflächen von Garagen oder Nebengebäuden dagegen einzubeziehen sein, gelten diese als Wohnfläche.
Gebäudeflächen unter 30 qm und dem Zivilschutz dienende Gebäude
Gebäudeflächen unter 30 qm und dem Zivilschutz dienende Gebäude
Beträgt die gesamte Gebäudefläche des Grundstücks weniger als 30 qm, wird der Steuermessbetrag des Grundstücks aus Vereinfachungsgründen so ermittelt, als handele es sich um ein unbebautes Grundstück. Die Gebäudeflächen bleiben bei der Ermittlung der Flächenbeträge außer Ansatz.
Gebäude die dem Zivilschutz nach § 245 BewG dienen, bleiben ebenfalls bei der Ermittlung der Flächenbeträge außer Ansatz.
Bei Gebäudeflächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, ist für die Berechnung des Flächenbetrags auf die Wohnfläche abzustellen. Auch die Fläche eines Arbeitszimmers zählt zur Wohnfläche. Die Wohnfläche ist nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.
Aus Vereinfachungsgründen kann allerdings auch auf die nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelten Wohnfläche zurückgegriffen werden. Die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers zählt zur Wohnfläche.
Werden die Gebäudeflächen hingegen zu anderen als Wohnzwecken genutzt, z. B. zu gewerblichen, betrieblichen oder sonstigen Zwecken, so ist die Nutzungsfläche des Gebäudes maßgeblich. Die Nutzungsfläche wird regelmäßig nach den Vorschriften der DIN 277 ermittelt. Es sind auch andere Ermittlungsmethoden zulässig, sofern sie geeignet sind die Nutzfläche nach DIN 277 zutreffend abzubilden.
Die Wohnfläche und die Nutzungsfläche eines Gebäudes können sich ggf. auch aus den Bauunterlagen oder dem notariellen Kaufvertrag ergeben. Dies gilt im Übrigen – soweit von Bedeutung auch für die anderen Ländermodelle, falls keine anderen Daten verfügbar sind.