Danielle Bettinger, Dipl.-Finanzwirt Werner Becker
Der Lage-Faktor des niedersächsischen Grundsteuermodells wird anhand des Verhältnisses des Bodenrichtwerts des betreffenden Grundstücks zu dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde unter Anwendung eines Exponenten von 0,3 berechnet. Die Formel zur Berechnung des Lage-Faktors ergibt sich aus § 5 Abs. 1 NGrStG:
Berechnungsformel:
Lage-Faktor = (Bodenrichtwert / durchschnittlicher Bodenrichtwert Gemeinde)0,3.
Der zum Ansatz kommende Bodenrichtwert ist der für den jeweiligen Stichtag maßgebliche Bodenrichtwert nach § 196 BauGB für Bauflächen gemäß Anlage 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt.
Liegt das Grundstück in mehr als einer Bodenrichtwertzone, so wird für jede in einer Bodenrichtwertzone gelegene Grundstücksteilfläche der jeweilige Bodenrichtwert mit dem Quotienten aus der Grundstücksteilfläche und der Fläche des Grundstücks multipliziert. Die Summe der Produkte ergibt den Bodenrichtwert des gesamten Grundstücks (der wirtschaftlichen Einheit). Bei dieser Ermittlung bleibt jedoch die Bodenrichtwertzone einer dem Grundstück zugehörigen Flurstücksteilfläche, die weniger als 5 % der Gesamtfläche eines Flurstücks ausmacht oder kleiner als 10 qm ist, unberücksichtigt; diese Flurstücksteilfläche wird flächengewichtet auf die übrigen Flurstücksteilflächen verteilt.
Liegen deckungsgleiche Bodenrichtwertzonen vor, ist der jeweils niedrigste Bodenrichtwert anzusetzen. Liegt kein Bodenrichtwert für Bauflächen vor, so wird der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB für sonstige Flächen gemäß Anlage 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt, angesetzt.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde (Durchschnittsbodenwert für Zwecke der Grundsteuer), der für den jeweiligen Stichtag zugrunde gelegt wird.
Für jede Gemeinde wird aus den Bodenrichtwerten nach § 196 BauGB i. V. m. Anlage 5 der ImmoWertV für Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, gemischte Bauflächen, Sonderbauflächen und Bauflächen für Gemeinbedarf der Gemeinde ein Durchschnittsbodenwert gebildet. Dieser Wert ergibt sich als Median aller dieser in der Gemeinde liegenden Bodenrichtwerte und wird auf volle Euro abgerundet. Dabei wird nur ein Durchschnittsbodenwert über alle Nutzungen hinweg gebildet. Liegen deckungsgleiche Bodenrichtwertzonen vor, ist der niedrigste der Bodenrichtwerte in die Ermittlung einzubeziehen. Die Durchschnittsbodenwerte für Zwecke der Grundsteuer werden durch die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ermittelt.