Immobilienübertragungen zwischen Angehörigen auf Leibren ... / 2.4 Empfehlungen für das Vorgehen

Werden bei der Übertragung eines Grundstücks z. B. vom Vater auf seinen Sohn Rentenzahlungen an den Vater vereinbart, ist bei Ausgeglichenheit des Werts der Rentenleistungen und des Werts der Immobilie eine entgeltliche Veräußerungsrente zu vermuten. Die Beweislast, dass es sich dennoch um eine unentgeltliche Versorgung handelt, obliegt dann dem Finanzamt.^[1]

Praxis-Tipp

Veräußerungsabsicht sollte dokumentiert werden

Wird die Anerkennung einer entgeltlichen Veräußerungsrente begehrt, sollte bei der Vertragsabfassung konsequent die Veräußerungsabsicht unterstrichen werden. Die Vermögensübertragung wird als Kauf, nicht als Auflagenschenkung bezeichnet und ausgestaltet. Der Vertrag sollte also als "Kaufvertrag", nicht als "Übergabevertrag", die Beteiligten sollten als "Käufer" und "Verkäufer", nicht als "Übergeber" und "Übernehmer" bezeichnet werden. Kauffremde Elemente müssen im Vertrag vermieden werden. Stehen gleichzeitig weitere Vermögensübertragungen an, ist anzuraten, den Kaufvertrag nicht in einem Zuge mit einer unentgeltlichen oder teilentgeltlichen vorweggenommenen Erbfolge durchzuführen.

Wird die Anerkennung einer entgeltlichen Veräußerungsrente angestrebt, ist das folgende Vorgehen empfehlenswert:

• Zunächst wird das zu übertragende Vermögen, z. B. Mietwohngebäude, bewertet. Ist der Wert nicht offenkundig, sollte möglichst ein sachverständiger Dritter eingeschaltet werden. Der Wert des Grundstücks bestimmt die Höhe des Kaufpreises und damit auch die Höhe der monatlichen Rentenzahlungen.
• Das Alter und die Lebenserwartung des oder der Rentenberechtigten bestimmen die Höhe und Dauer der Rentenzahlungen. Je älter der oder die Rentenberechtigte ist, desto höher muss die monatliche Rentenzahlung sein, damit auch ein älterer Verkäufer für sein Haus die gleiche Gegenleistung erhält wie ein jüngerer Eigentümer.
• Die Höhe des vereinbarten Zinssatzes entscheidet darüber, ob die auf Lebenszeit gezahlte Rente heute einen (Kapital-)Wert hat, der dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht. Ein Fremder wird niemals damit einverstanden sein, dass die Höhe der Rente ermittelt wird, indem der Kaufpreis ohne Verzinsung auf die zu erwartende Lebensdauer verteilt wird. Prinzipiell können Verkäufer und Käufer die Höhe des Zinssatzes frei festlegen. In der Praxis wird jedoch meist bei der Berechnung der Zinszahlungen der im Steuerrecht übliche Zinssatz von 5,5 % zugrunde gelegt. Wer sich an diesen Wert hält, wird mit dem Finanzamt keine Probleme bekommen.

Liegt der Wert des zu übertragenden Grundbesitzes fest, wird die Höhe der diesen Wert abdeckenden Rente versicherungsmathematisch oder nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Die Berechnung der Rentenhöhe nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ist relativ einfach: Den Verkehrswert des Hauses kennen die Vertragsparteien, die übrigen Faktoren (Alter und Geschlecht des Rentenberechtigten sowie ein Zinssatz von 5,5 %) sind bereits in die maßgebliche Tabelle eingearbeitet.^[2]

Diese Tabelle nennt abhängig von Alter und Geschlecht und somit auch der Lebenserwartung des oder der Rentenberechtigten den Kapitalwert einer lebenslänglichen Rente, berechnet auf der Grundlage eines Zinssatzes von 5,5 %. Maßgebend für die anzusetzende Lebenserwartung ist wie erwähnt die zum jeweiligen Berechnungszeitpunkt geltende Sterbetafel.^[3] Die in der Tabelle^[4] genannten Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen wurden nach der Sterbetafel 2020/2022 des Statistischen Bundesamts ermittelt und sind für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2024 anzuwenden.

Praxis-Beispiel

Verkauf eines Mietwohngebäudes gegen Leibrente

Der 60 Jahre alte V will mit Wirkung ab 1.12.2024 sein Mietwohngebäude mit einem Verkehrswert von 500.000 EUR an seinen Sohn S gegen eine Leibrente verkaufen. Der für einen 60-jährigen Mann geltende Divisor beträgt nach der genannten Tabelle 12,760. Die Höhe der monatlichen Rentenzahlung beträgt somit (500.000 EUR/12,760 =) 39.185 EUR/12 Monate = abgerundet 3.265 EUR.

Wichtig

Neue Sterbetafel 2021/2023

Das Statistische Bundesamt hat am 21.8.2024 die Sterbetafel 2021/2023 veröffentlicht.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 21.1.1986, VIII R 238/81, BFH/NV 1986 S. 597.

[2] Vgl. die Tabelle zu § 14 Abs. 1 BewG,

BMF, Schreiben v. 1.12.2023, IV D 4 – S 3104/19/10001 :009, BStB 2023 I S. 2044, für Bewertungsstichtage ab 1.1.2024.

[3] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 71.

[4] Veröffentlicht in BStBl 2023 I S. 2044.

[5] Abrufbar im Internet auf der Homepage des Statistischen Bundesamts unter www.destatis.de.