1.1 Veräußerungs- bzw. Anschaffungsgeschäft
Zeitrenten sind Renten, die nicht von der Lebenszeit einer Person abhängig sind, sondern für eine bestimmte von vornherein festgelegte Zeitspanne gezahlt werden. Da wiederkehrende Zahlungen nur Renten sind, wenn sie über eine längere Zeit geleistet werden, hält der BFH bei zeitlich befristeten Renten i. d. R. einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren für erforderlich und ausreichend. Die Zeitrente endet mit Ablauf der vereinbarten Frist. Stirbt der Verkäufer bereits vorher, geht die Rente auf seine Erben über.
Zeitrenten werden i. d. R. vereinbart in Kaufverträgen, in denen Leistung und Gegenleistung wie zwischen fremden Dritten gegeneinander abgewogen werden. Die Zeitrente ist für den Käufer die risikoärmste Form des Grundstückskaufs auf Rentenbasis, da die Laufzeit der Rente nicht von der Lebensdauer des Rentenberechtigten abhängt, sondern fest bestimmt ist. Zeitrenten sind von ihrer Struktur her einem Kredit ähnlich.
Zeitrente wird wie Kaufpreisraten behandelt
Übertragen Eltern einem Kind ein Gebäude gegen auf fest bestimmte Zeit zu zahlende wiederkehrende Leistungen, die unabhängig von der Lebenserwartung des Rentenberechtigten sind, handelt es sich um ein entgeltliches Veräußerungs-/Anschaffungsgeschäft gegen Ratenzahlungen. Dies gilt selbst, wenn die Ratenzahlungen der Versorgung des Veräußerers dienen sollen und das Entgelt nicht nach kaufmännischen Grundsätzen bemessen worden ist.
Beim Verkauf bzw. Kauf von Grundstücken des Privatvermögens werden Zeitrenten steuerlich genauso behandelt wie unverzinsliche Kaufpreisraten. Zeitrenten müssen daher in einen Zins- und Tilgungsanteil zerlegt werden. Der Grundstücksverkäufer hat den in den zufließenden Rentenzahlungen enthaltenen Zinsanteil als Einnahmen aus Kapitalvermögen – normal nach Tarif, also keine Abgeltungsteuer – zu versteuern, wenn Verkäufer und Käufer einander nahestehende Personen sind.
Der Zinsanteil wird in der Weise ermittelt, dass von den jährlichen Rentenzahlungen die jährliche Barwertminderung abgezogen wird. Der Kapitalanteil wird beim Veräußerer steuerlich nur erfasst, wenn der Veräußerungsvorgang als privates Veräußerungsgeschäft zu werten ist.
Dem Grundstückserwerber entstehen i. H. d. Barwerts der Rente Anschaffungskosten, die auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen sind. Wird das erworbene Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, bildet der auf das Gebäude entfallende Barwert die Bemessungsgrundlage für die AfA, die in den einzelnen Rentenzahlungen enthaltenen Zinsanteile können als Werbungskosten abgezogen werden.
1.2 Verkauf gegen verlängerte Leibrente/Mindestzeitrente
1.2.1 Begriff
Verlängerte Leibrenten oder Mindestzeitrenten sind Renten, die zwar für die Dauer der Lebenszeit einer Bezugsperson, in jedem Fall aber für eine garantierte Mindestlaufzeit, zu erbringen sind. Die Beteiligten vereinbaren, dass die Rente im Fall des Todes der Person, von deren Lebenszeit die Dauer der Leibrente abhängt, weiterhin zu entrichten ist, wenn der Tod innerhalb der vereinbarten Mindestlaufzeit eintritt. Stirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf der Mindestlaufzeit, geht der Rentenanspruch für die restliche Laufzeit auf die Erben über. Überlebt der Grundstücksverkäufer die Mindestlaufzeit, endet die Rentenzahlung mit seinem Tod.
Eine solche Rente wird häufig in Kaufverträgen mit älteren Verkäufern vereinbart, vor allem, wenn ein Kaufvertrag wie zwischen fremden Dritten abgeschlossen wird. Die Mindestzeitrente hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er auch bei einem evtl. vorzeitigen Tod sicher sein kann, sein Grundstück nicht zu billig verkauft zu haben, da der Käufer in diesem Fall die Rente wenigstens bis zum Ablauf der vereinbarten Mindestzeit an seine Erben zahlen muss.
Die Mindestzeitrente hängt von 2 Faktoren ab:
- von der vereinbarten Mindestlaufzeit und
- von der Lebenserwartung des Verkäufers.
Je nachdem, ob die vereinbarte Mindestlaufzeit kürzer oder länger ist als die statistisch wahrscheinliche Lebenserwartung des Berechtigten, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Folgen.
1.2.2 Mindestlaufzeit ist kürzer als die statistisch wahrscheinliche Lebenserwartung des Berechtigten
Ist bei einem Verkauf wie unter fremden Dritten die vereinbarte Mindestlaufzeit...