Jahresabschlusspolitik nach IFRS / 2.1.2 Bewertung von nicht betriebsnotwendigen Grundstücken und Gebäuden

Rz. 13

IAS 40 regelt die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ("Renditeliegenschaften"). Zu dieser Gruppe von Immobilien gehören gemäß IAS 40.5 Grundstücke und Gebäude, die (vom Eigentümer oder Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasings) zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur Wertsteigerung gehalten werden. Keine Finanzinvestitionen liegen bei betrieblich genutzten Grundstücken und Gebäuden vor und in dem Fall, in dem der Grundstückshandel den Geschäftszweck bildet (Bewertung der zur Veräußerung bestimmten Gebäude bei Bauunternehmen nach IAS 11 bzw. künftig nach IFRS 15 oder IAS 2).^[1] Die Bewertung der betrieblich genutzten Grundstücke und Gebäude richtet sich nach IAS 16.

Abb. 4: Bewertung von Grundstücken und Gebäuden in Abhängigkeit der Art der Immobilien

Rz. 14

Auf den ersten Blick hat das Unternehmen – unabhängig davon, ob es sich um betrieblich genutzte Immobilien oder als Finanzinvestition klassifizierte Immobilien handelt – stets das Wahlrecht zwischen der Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zu aktuellen beizulegenden Zeitwerten. Dennoch bestehen zwischen dem Wahlrecht nach IAS 16 und demjenigen nach IAS 40 fundamentale Unterschiede:^[2]

• IAS 40 führt zu erfolgswirksamen Zeitwertanpassungen, dagegen berühren die Zeitwertanpassungen nach IAS 16.31 im Regelfall^[3] nicht die GuV-Rechnung, sondern verändern nur das sonstige Gesamtergebnis und damit die Neubewertungsrücklage.
• Eine Neubewertung nach IAS 40 ist zu jedem Bilanzstichtag vorzunehmen, während IAS 16 eine gewisse Regelmäßigkeit bei der Neubewertung (alle 3 bis 5 Jahre bei Vermögenswerten, deren beizulegender Zeitwert eine vergleichsweise geringe Volatilität aufweist) verlangt (IAS 16.34 bzw. IAS 40.38–40.39).

Rz. 15

Bei Anwendung der Anschaffungs- oder Herstellungskostenmethode für die Finanzinvestitionen ist gemäß IAS 40.79 e) der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzugeben. Wählt der Bilanzierende hingegen das Zeitwertbewertungsmodell, sind die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht angabepflichtig. Allerdings sind bei Anwendung des Anschaffungskostenmodells nicht die hypothetischen Ergebniswirkungen des Zeitwertbewertungsmodells darzustellen.

Rz. 15a

Hinsichtlich der Folgebewertung für die RoU-Assets,^[4] denen Finanzinvestitionen nach IAS 40 zugrunde liegen, hat der Leasingnehmer dasselbe Bewertungsmodell anzuwenden, welches er auch für die in seinem Eigentum stehenden Finanzinvestitionen nach IAS 40 verwendet.^[5] Ebenso hat der Leasingnehmer für Leasingverträge über Finanzinvestitionen i. S. d. IAS 40 grundsätzlich auch sämtliche sich aus IAS 40 ergebenden Anhangangaben zu erfüllen.^[6]

Rz. 16

Die Anwendung der erfolgswirksamen Zeitwertbewertung muss nicht zwangsläufig zu höheren Wertansätzen im langfristigen Vermögen führen, da nach dem beizulegenden Zeitwertbewertungsmodell jegliche Zeitwertänderungen, d. h. auch negative Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts, zu erfassen sind. Demgegenüber werden bei Anwendung der Anschaffungs- oder Herstellungskostenmethode Wertminderungen nur dann erfasst, falls ein konkreter Wertminderungsindikator vorliegt^[7] und anschließend der Asset-Impairment-Test eine Abwertung anzeigt. Für die Bilanzanalyse ist weiterhin bedeutsam, dass bei Anwendung des erfolgswirksamen Zeitwertbewertungsmodells nicht erkannt werden kann, ob diese Methode im Vergleich zur Anschaffungs- oder Herstellungskostenmethode zu einem positiven oder negativen Effekt im langfristigen Vermögen führt, da für die Anwender des Zeitwertbewertungsmodells keine Angabepflicht der (alternativ) fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten besteht. Aus der nach IAS 40.76 vorgeschriebenen Entwicklungsrechnung können die fortgeführten Anschaffungskosten nicht abgeleitet werden, da die zum Anfang der Berichtsperiode bereits bestehenden Zeitwertanpassungen ununterscheidbar im Anfangsbestand der Finanzinvestitionen enthalten sind. Im Gegensatz dazu müssen die die Anschaffungs- oder Herstellungskostenmethode anwendenden Unternehmen den beizulegenden Zeitwert der Finanzinvestitionen gemäß IAS 40.79 e) angeben.

Unter der Voraussetzung, dass der beizulegende Zeitwert bei Anwendung der Zeitwertbewertungsmethode oberhalb der fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegt, treten dieselben bilanziellen Effekte wie bei der Neubewertungsmethode auf, da in diesem Falle auf der Aktivseite der Bilanz das langfristige Vermögen und auf der Passivseite das Eigenkapital und im Regelfall die passiven latenten Steuern steigen.^[8]

Rz. 17

Für den externen Analysten ist es aufgrund der Offenlegungspflichten des IAS 40 bei einem Anwender des Anschaffungs- oder Herstellungskostenmodells nur möglich, näherungsweise die Bilanzstruktur abzuleiten, die sich ergeben hätte, falls das Zeitwertbewertungsmodell angewendet worden wäre.^[9] Ein Vergleich der hypothetisch offen gelegten Ergebnisse ist hingegen nicht möglich. Daran ändert auch die Angabepf...