Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden und Gebäude / 1.1 Aufteilung eines Gesamtkaufpreises durch die Vertragsparteien

Nach dem Grundsatz der Einzelbewertung sind bei einem gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter steuerrechtlich die Anschaffungskosten jedes einzelnen Wirtschaftsguts zu ermitteln.^[1] Nur Gebäude können steuerlich abgeschrieben werden, nicht jedoch der Grund und Boden. Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.^[2] Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen; dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils.^[3]

Eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter ist hierbei grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen.^[4] Der BFH hat in ständiger Rechtsprechung^[5] jedoch entschieden, dass bei der Zahlung eines Gesamtkaufpreises für mehrere Wirtschaftsgüter der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung auf die Einzelwirtschaftsgüter nicht zu folgen und eine Zuordnung nach dem Verhältnis der Werte geboten ist, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Richtigkeit der im Vertrag vorgesehenen Aufteilung bestehen. Eine den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht entsprechende Aufteilung ist dann in Betracht zu ziehen, wenn die Aufteilung nicht von gegensätzlichen Interessen der Vertragspartner getragen wird und in erster Linie Gründe der Steuerersparnis für sie maßgebend waren und zumindest eine der Vertragsparteien ein besonderes Interesse an einer bestimmten Aufteilung hat.^[6] Dementsprechend geht die Rechtsprechung von einer Bindung an eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude aus, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch i. S. d. § 42 AO darstellt und zum anderen keine Anhaltspunkte vorliegen, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.^[7]

Hinweis

Zweifel am Aufteilungsmaßstab

Nach Auffassung des dem Verfahren IX R 12/14 beigetretenen Bundesministerium der Finanzen ist häufig nicht auszuschließen, dass die von den Vertragsparteien selbst vorgenommene Aufteilung nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspreche und nur "der Steuern wegen" vorgenommen wurde. Die Aufteilung sei deshalb unter Heranziehung eines einzelfallgerechten Maßstabs vorzunehmen. Grundsätzlich seien zwar vertraglich vereinbarte Regelungen zwischen nicht in einer Nähebeziehung stehenden Vertragsparteien steuerrechtlich anzuerkennen, eine Überprüfung sollte sich im Idealfall an dem wirklich am Markt für das konkrete Grundstück erzielten Preis orientieren. Nennenswerte Zweifel seien jedenfalls dann anzunehmen, wenn die sich aus dem vertraglich vereinbarten Verteilungsmaßstab ergebenden Werte um 10 % von den Werten abwichen, die sich aus einem objektiv bestimmten Aufteilungsmaßstab ergäben. Zur Feststellung und Korrektur einer wesentlichen Abweichung von der im Kaufvertrag niedergelegten Kaufpreisaufteilung böten sich im Wesentlichen eine bausachverständige Stellungnahme oder die Arbeitshilfe des BMF zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung an. Da es in den Fällen der vereinbarten Kaufpreisaufteilung mangels Interessengegensatzes nicht selten einer Überprüfung anhand des objektiven Verhältnisses der Verkehrswerte bedürfe, müsse der Großteil der Kaufpreisaufteilungen durch die für die Einkommensteuerveranlagung zuständigen Stellen selbstständig durchgeführt bzw. auf Plausibilität geprüft werden.^[8]

Fehlt ausweislich des notariellen Kaufvertrags eine Einigung der Vertragsparteien oder entspricht eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung nicht den tatsächlichen Wertvorstellungen, darf das Finanzamt die auf den Grund und Boden und das Gebäude entfallenden Kaufpreisanteile nach § 162 Abs. 1 AO schätzen.^[9] Bei der Anschaffung von Wirtschaftsgütern für das steuerliche Betriebsvermögen erfolgt die Aufteilung nach den Teilwerten, der bei Grundstücken i. d. R. mit den aus den Wiederbeschaffungskosten abgeleiteten Verkehrswerten (gemeinen Werten) übereinstimmt, bei der Anschaffung von nicht zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern nach den Verkehrswerten. Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis ist dann im Verhältnis der Teilwerte bzw. der Verkehrswerte aufzuteilen und den einzelnen Wirtschaftsgütern zuzuordnen.

Praxis-Beispiel

Aufteilung Gesamtkaufpreis bei einem bebauten Grundstück

Der Steuerpflichtige erwirbt ein Mietwohngrundstück zu einem verbilligten Preis von 510.000 EUR. Der Verkehrswert des Grund und Bodens beträgt 200.000 EUR, der Verkehrswert des Gebäudes 400.000 EUR. Von dem Gesamtkaufpreis von 510.000 EUR entfallen auf das Gebäude folglich 510.000 EUR × 2/3 (400.000/600.000 EUR) = 340.000 EUR, die als Bemessungsgrundlage für die ...