Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden und Gebäude

Zusammenfassung

Überblick

Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund- und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen (Vgl. u. a. BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19, BStBl 2021 II S. 372, Rz. 30; BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 38/17, BStBl 2021 II S. 202 Rz. 40.). Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint (BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397).

Nicht zulässig ist, nur den Grund und Boden zu bewerten und in Anwendung der sog. Restwertmethode den Wert des Gebäudes aus der Differenz zwischen dem Gesamtkaufpreis und dem Bodenwert abzuleiten. Vielmehr sind zunächst der Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Maßgeblicher Stichtag für die Kaufpreisaufteilung ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Fehlt es an einer Einigung der Parteien oder kann sie steuerrechtlich nicht zugrunde gelegt werden, ist der Gesamtkaufpreis im Wege der Schätzung unter Berücksichtigung der angemessenen Gegenleistung für den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Schätzungsgrundlage ist bei Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens der Teilwert, beim Erwerb in ein Privatvermögen hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte zu erfolgen (BFH, Urteil v. 27.6.1995, IX R 130/90, BStBl 1996 II S. 215, unter Tz. 1a.).

Das BMF hat zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung auf seiner Internetseite (https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Home/home.html) eine im August 2022 an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überarbeitete Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung. Der folgende Beitrag gibt hierzu Erläuterungen.

Anmerkung der Redaktion: Im Juni 2023 hat das BMF eine nochmals angepasste Version der Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Steuerrechtliche Regelungen zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises finden sich in H 7.3 EStH (Kaufpreisaufteilung) und in R 7.3 EStR (Bemessungsgrundlage für die AfA). Darüber hinaus wurden die Grundsätze zur Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises durch die Finanzrechtsprechung in zahlreichen Urteilen entwickelt. Grundlegende Ausführungen enthält u. a. das Urteil des BFH v. 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183 das der BFH in jüngster Zeit fortentwickelt hat; s. hierzu BFH, Urteil v. 20.9.2022, IX R 12/21, BFH/NV 2023 S. 186; BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19, BStBl 2021 II S. 372, Rz. 30; BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 38/17, BStBl 2021 II S. 202.

1 Grundsätze der Rechtsprechung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises­

1.1 Aufteilung eines Gesamtkaufpreises durch die Vertragsparteien

Nach dem Grundsatz der Einzelbewertung sind bei einem gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter steuerrechtlich die Anschaffungskosten jedes einzelnen Wirtschaftsguts zu ermitteln.^[1] Nur Gebäude können steuerlich abgeschrieben werden, nicht jedoch der Grund und Boden. Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.^[2] Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen; dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils.^[3]

Eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter ist hierbei grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen.^[4] Der BFH hat in ständiger Rechtsprechung^[5] jedoch entschieden, dass bei der Zahlung eines Gesamtkaufpreises für mehrere Wirtschaftsgüter der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung auf die Einzelwirtschaftsgüter nicht zu folgen und eine Zuordnung nach dem Verhältnis der Werte geboten ist, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Richtigkeit der im Vertrag vorgesehenen Aufteilung bestehen. Eine den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht entsprec...