Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Leitsatz
Sind nach einem Erwerb eines unbebauten Grundstücks keine ernsthaften und nachhaltigen Bemühungen, die Rückschlüsse auf einen ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Bebauung des Grundstücks und einer anschließenden Vermietung des Gebäudes zulassen, sondern allenfalls der Willensbildung dienende Sondierungsunternehmungen erkennbar, ist der Abzug der für das unbebaute Grundstück entstandenen Schuldzinsen als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zulässig.
Sachverhalt
In 2005 erwarb die Klägerin ein unbebautes Grundstück, von dem sie eine Teilfläche in 2007 und die restliche Fläche in 2008 wieder veräußerte. Zur Finanzierung des Grundstücks hat sie ein Darlehen aufgenommen, für das in 2006 Schuldzinsen in Höhe von 16.032,04 EUR angefallen sind. Die Klägerin machte die Schuldzinsen vergeblich als negative Einkünfte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Nach Zeugenvernehmung durch das Finanzgericht ergab sich, dass die Klägerin beim Gemeindebauamt lediglich Stilfragen erörtert hat, nämlich welcher Baustil verwirklicht werden könne, und ob auch eine Bebauung mit einem zusätzlichen Gebäude mit einer Büro- oder Kanzleinutzung zulässig wäre. Hierbei wurden lediglich Handzeichnungen, aber kein Bauplan vorgelegt. Schriftverkehr hierzu gab es nicht. In 2007 hat die Klägerin eine Bauvoranfrage über eine Bebauung des Grundstücks mit zwei Gebäuden mit insgesamt drei Wohneinheiten bei der Gemeinde gestellt und in der Folge auch einen schriftlichen positiven Vorbescheid erhalten. Die Bebauungsabsicht sei - so die Klägerin - aufgegeben worden, weil sich erhebliche Schwierigkeiten für die Umsetzung des Bauvorhabens ergeben haben und schließlich die Möglichkeit bestand, ein anderes Grundstück zu erwerben und zu bebauen und zudem ein Kaufinteressent für das unbebaute Grundstück aufgetreten ist.
Entscheidung
Nach Auffassung des Finanzgerichts reicht die Beauftragung eines Architekten mit der Fertigung eines Eingabeplans für die Annahme einer konkreten Bauabsicht nicht aus. Für das Finanzgericht waren keine äußeren Umstände erkennbar, die einen endgültig gefassten Entschluss aus einer Bebauung des unbebauten Grundstücks Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, dokumentieren. Die verschiedenen Vorstellungen der Klägerin über mögliche Nutzungen sprachen nach Auffassung des Finanzgerichts gegen eine konkrete Bauabsicht. Für das Finanzgericht waren allenfalls Sondierungsbemühungen erkennbar, die zwar der Willnsbildung dienten, jedoch zu keinem endgültig gefassten Entschluss in Richtung Bebauung und Vermietung geführt haben. Auch die Bauvoranfrage aus 2007 führte nach Auffassung des Finanzgerichts nicht dazu, dass der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, in ein äußerlich erkennbares konkretes Stadium getreten ist. Es sei - so das Finanzgericht - durchaus üblich, eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn beabsichtigt ist, das Grundstück zu veräußern, da auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposition erlangt werden kann und diese gegenüber einem potentiellen Käufer verkaufsfördernd eingesetzt werden könne. Das Finanzgericht hielt es für hinreichend wahrscheinlich, dass dies auch im Streitfall der Grund für die Bauvoranfrage war.
Hinweis
Nach ständiger Rechtsprechung sind Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Bebauung des Grundstücks und einer anschließenden Vermietung des Grundstücks besteht. Der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, muss aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten sein. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist ein Indiz, das im Rahmen der Gesamtwürdigung aller gegebenen Umstände für einen wirtschaftlichen Zusammenhang von vorab entstandenen Grundstücksaufwendungen mit etwaigen späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sprechen kann. Der zeitliche Zusammenhang ist hierbei kein gesetzliches Tatbestandsmerkmal für den Abzug von Werbungskosten. Starre Regeln für die Gewichtung einzelner Umstände bei der tatrichterlichen Würdigung bestehen nicht. Vielmehr können gewisse Umstände Indizien für einen wirtschaftlichen Zusammenhang bilden, wie z. B. der Abschluss von Bausparverträgen, um nach dem Grundstückserwerb nunmehr die Mittel für die Baukosten anzusparen oder die Beauftragung eines Architekten. Verbleibende Zweifel an der Vermietungsabsicht gehen immer zu Lasten des Steuerpflichtigen, den die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trifft.
Link zur Entscheidung
FG München, Urteil vom 28.07.2014, 7 K 2732/11