Schuldzinsen/Finanzierungskosten / 4 Finanzierung unbebauter Grundstücke

Schuldzinsen, ein Damnum, sonstige Finanzierungskosten und andere Aufwendungen (z. B. Grundsteuer) für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer (beabsichtigten) Bebauung des Grundstücks und einer sich anschließenden Vermietung des Gebäudes besteht.^[1]

Die Absicht, ein unbebautes Grundstück bebauen zu wollen, kann nicht unterstellt werden. Solche Grundstücke können auch weiterhin unbebaut belassen werden oder als Spekulationsobjekte dienen.^[2] Der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, muss aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten sein. Der Steuerpflichtige muss Maßnahmen ergriffen haben, die darauf abzielen, das Grundstück mit dem Ziel der Vermietung zu bebauen. Das bedeutet nicht, dass der Steuerpflichtige in jedem Fall schon mit der Bebauung begonnen haben muss. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht nicht gegen die behauptete Bebauungsabsicht. In diesem Fall muss sich aber aus weiteren Umständen ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend verhalten und benötigte Mittel tatsächlich angesammelt hat. Finanzielle Schwierigkeiten stehen der Annahme der Bebauungsabsicht grundsätzlich nicht entgegen. Erforderlich ist allerdings, dass der Steuerpflichtige trotz der finanziellen Schwierigkeiten konkret damit rechnen konnte, das Grundstück in überschaubarer Zeit bebauen zu können, und dass er seine Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen sucht. Dafür kann der Abschluss von Bausparverträgen sprechen.^[3]

Weitere Indizien, aus denen sich der wirtschaftliche Zusammenhang ergeben kann, sind nach der Rechtsprechung die Bebaubarkeit des Grundstücks^[4], die Beauftragung eines Architekten oder eine Bauvoranfrage.^[5] Dass es sich dabei von Fall zu Fall auch um mehr oder weniger unverbindliche Vorbereitungshandlungen handeln kann, steht dem nicht grundsätzlich entgegen. Zusammen mit anderen Indizien können diese Umstände für die (behauptete) Bebauungsabsicht sprechen.

Sind nach dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen erkennbar, sondern allenfalls der Willensbildung dienende Sondierungsunternehmungen, die zu keinem endgültig gefassten Entschluss in Richtung Bebauung und Vermietung geführt haben, sind die in Zusammenhang mit dem Grundstück entstandenen Aufwendungen mangels erkennbarer Einkünfteerzielungsabsicht nicht als vorweg entstandene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Bloße Überlegungen über verschiedene Möglichkeiten der Bebauung mit einem Architekturbüro, die Vorlage von 2 Schreiben von Banken, denen sich kein konkretes Investitionsvorhaben entnehmen lässt, und einmaliges Anbieten des Grundstücks als Abstellfläche für eine befristete Zeit sind nicht ausreichend.^[6]

Ein wirtschaftlicher Zusammenhang ist auch bei Erwerb von Bauerwartungsland nicht ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige damit rechnen kann, dass er das Grundstück in absehbarer Zeit bebauen darf und er seine erkennbare Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen versucht.^[7]

[1] BFH, Urteil v. 1.12.2015, IX R 9/15, BStBl 2016 II S. 335.

[2] Niedersächsisches FG, Urteil v. 26.2.2015, 14 K 316/13, EFG 2015 S. 1008.

[3] BFH, Urteil v. 1.12.2015, IX R 9/15, BStBl 2016 II S. 335.

[4] BFH, Urteil v. 19.12.2007, IX R 30/07, BFH/NV 2008 S. 1300.

[5] BFH, Urteil v. 8.2.1983, VIII R 130/79, BStBl 1983 II S. 554.

[6] FG München, Urteil v. 16.12.2009, 10 K 3037/08, DStRE 2010 S. 1233.

[7] BFH, Urteil v. 4.6.1991, IX R 30/89, BStBl 1991 II S. 761.