Kein Werbungskostenanzug bei leer stehender und anschließend veräußerter Immobilie

Leitsatz

Fallen Renovierungsaufwendungen an, bevor mit der Immobilie Einnahmen erzielt werden, können Aufwendungen nur als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung endgültig gefasst hat.

Sachverhalt

Dem Kläger wurde im Jahr 2001 durch notariellen Schenkungsvertrag von seiner Mutter ein Einfamilienhaus unter Nießbrauchsvorbehalt überlassen. Nach dem Tod der Mutter im August 2006 ließ er verschiedene Renovierungsmaßnahmen am Haus durchführen und erteilte nach Abschluss der Arbeiten der Sparkasse S im Oktober 2006 einen Vertriebsauftrag zur Vermietung des Objekts. Noch im gleichen Monat veräußerte er allerdings das Einfamilienhaus.

Das Finanzamt lehnte die Anerkennung der für das Jahr 2006 geltend gemachten negativen Vermietungseinkünfte mangels Nachweis der Vermietungsabsicht ab.

Entscheidung

Das FG hat die Klage abgewiesen und entschieden, dass kein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Renovierungsaufwendungen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteht.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen. Dies erfordert, dass der Wille zur Einkunftserzielung aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten ist. Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt allerdings vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung wieder veräußert und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt.

Der Kläger hat selbst vorgetragen, dass ein endgültiger Entschluss zur Vermietung erst nach dem kompletten Abschluss der Renovierungsmaßnahmen gefasst wurde. Bereits hieraus ergibt sich, dass die Aufwendungen nicht im Hinblick auf eine endgültig beabsichtigte spätere Vermietung getätigt wurden. Überdies hat die Sparkasse G bekundet, dass ihr nicht nur ein Vermietungs-, sondern auch einen Verkaufsauftrag worden sei. Zudem spricht auch der enge zeitliche Zusammenhang zwischen dem erteilten Vermietungsauftrag und dem Verkauf gegen die Durchführung ernsthafter und ggf. erfolgloser Vermietungsbemühungen.

Hinweis

Zum Nachweis der Vermietungsabsicht reicht die auch pauschale Behauptung des Steuerpflichtigen, er habe sich auch in Eigenregie um die Vermietung einer Immobilie bemüht keinesfalls aus. Es ist zu beachten, dass (verbleibende) Zweifel an der Vermietung zu Lasten des Steuerpflichtigen gehen, den bei Werbungskostenüberschüssen die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trifft.

Link zur Entscheidung

FG München, Urteil vom 19.05.2010, 10 K 288/09