Leitfaden 2023 – Anlage Geno/Ver / 3.1 Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung

Vor Zeilen 3–20

In diesen Zeilen werden die Einnahmepositionen der Gewinn- und Verlustrechnung danach zugeordnet, ob es sich um nicht begünstigte Einnahmen handelt. Diese Einnahmen verstehen sich ohne Umsatzsteuer; die Umsatzsteuer wird erst in Zeile 28 zugeordnet.

Zeile 3

In dieser Zeile sind die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung zuzuordnen. Begünstigt ist die Bewirtschaftung selbst hergestellter oder erworbener Gebäude, soweit Wohnungen und Zubehörräume (Garagen, Stellplätze in Sammelgaragen, Keller, Boden) aufgrund eines Mietvertrags oder genossenschaftlichen Nutzungsvertrags an Mitglieder überlassen werden. Die Vermietung von Ferienwohnungen an Mitglieder ist nur begünstigt, wenn diese als Vermögensverwaltung anzusehen ist und daher keinen gewerblichen Charakter hat. Voraussetzung für die Begünstigung der Überlassung von Wohnungen ist, dass der Mietvertrag mit dem Mitglied bzw. seinem Ehegatten oder Lebensgefährten abgeschlossen wird.

Nicht begünstigt sind die Hausbewirtschaftung, soweit Wohnungen an Nichtmitglieder überlassen oder gewerblich genutzte Räume (z. B. Läden) vermietet werden, sowie die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen. Ebenfalls nicht begünstigt ist die Bewirtschaftung von Wohnungen, bei denen sich die Genossenschaft bzw. der Verein das Nutzungsrecht durch Miete, Pacht, Nießbrauch oder in ähnlicher Weise verschafft hat.

Aus Billigkeitsgründen werden Einnahmen aus der Unterbringung von Flüchtlingen aus der Ukraine, die keine Mitglieder sind, weder bei den Gesamteinnahmen noch bei den nicht begünstigten Einnahmen nicht berücksichtigt. Diese Regelung gilt bis zum 31.12.2024.^[1]

Zeile 4

Diese Zeile nimmt die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken auf. Begünstigt ist der Verkauf von Grundstücken, soweit die Verwaltung dieser Grundstücke nach Zeile 3 begünstigt war. Der Verkauf ist nicht begünstigt, soweit es sich um nicht begünstigte Grundstücke handelt oder ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Zeile 5

In dieser Zeile sind an sich nichtbegünstigte Einnahmen auszuscheiden, die im Billigkeitsweg auszunehmen sind. Die Summe der nicht begünstigten Einnahmen verringert sich entsprechend. Aus Billigkeitsgründen auszunehmen sind z. B.:

• Mieteinnahmen, bei denen der Mieter noch nicht Mitglied ist, wenn seine Beitrittserklärung bei Mietbeginn vorliegt und unverzüglich dem Registergericht eingereicht wird;
• Einnahmen aus der Vermietung an den Erben des Mitglieds, wenn die Beitrittserklärung des Erben bis zur Bilanzaufstellung vorliegt und unverzüglich dem Registergericht eingereicht wird;
• Einnahmen aus der Vermietung, wenn Bund, Länder, Gemeinden, Kirchen oder Unternehmen für Mieter Genossenschaftsanteile erwerben und halten.

Zeile 6

Für die Einordnung der Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit gilt Entsprechendes wie für die Hausbewirtschaftung (Zeile 3). Die Einnahmen sind begünstigt, wenn die Betreuungstätigkeit mit begünstigter Hausbewirtschaftung in Zusammenhang steht, sonst nicht (z. B. nicht begünstigte Baubetreuung).

Zeile 7

Hier sind Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen zuzuordnen. Beispiele sind Einnahmen aus Kostenerstattungen der Mieter für von fremden Handwerkern durchgeführte, den Mietern obliegende Reparaturen (begünstigt), Anzeigen Dritter in Mieterzeitschriften (nicht begünstigt) oder Entgelt für die Einräumung von Erbbaurechten (nicht begünstigt). Ebenfalls hierzu gehören Einnahmen aus dem Betrieb von Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen; insoweit werden die Voraussetzungen für die Begünstigung in Zeilen 32 f. abgefragt.

Zeile 8

In dieser Zeile sind die Einnahmen des Unternehmens aus der Lieferung von Strom aus Solaranlagen an die Mieter, für die das Unternehmen nach § 21 Abs. 3 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes Anspruch auf Zahlung eines Mieterstromzuschlags hat, einzutragen. Ebenfalls zu diesen Einnahmen gehören auch Einnahmen aus der Lieferung von Strom an den Mieter in Zeiten, in denen kein Strom aus den Mieterstromanlagen geliefert werden kann, und Einnahmen aus der Einspeisung des nicht an die Mieter abgegebenen Überschussstroms aus diesen Anlagen. Diese Einnahmen sind schädlich, allerdings erhöht sich die Grenze von 10 % der gesamten Einnahmen auf 20 %, wenn die Grenze von 10 % allein durch diese Einnahmen überschritten wird.

Zeile 9

Diese Zeile bleibt frei.

Zeile 10

Hier sind die in der Gewinn- und Verlustrechnung enthaltenen sonstigen betrieblichen Erträge aufzuführen. Hierzu gehören z. B. Pachterträge, wenn gegenwärtig nicht genutzte Grundstücke verpachtet werden. Die Pachterträge sind begünstigt, wenn die verpachteten Grundstücke in naher Zukunft für die begünstigte Bebauung (Zeile 3) vorgesehen sind, sonst sind sie nicht begünstigt.

Zeile 11

Erträge aus einer Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft sind nicht begünstigt. Einnahmen sind die Gewinnausschüttungen zuzüglich der darauf entfallenden Kapitalertragsteuer. Ebenfalls aufzuführen sind Gewinnabführungen bei Bestehen eines Organschaftsverhältnisses.

Zeile 12

In dieser Zeile sind Erträge (Zinsen...