Mieteinnahmen und Mietausfall bei den Einkünften aus Ver ... / 2 Nebenkosten und Umlagen

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die für die Überlassung eines Gegenstands gezahlten Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Umlagen, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt, sind durch das jeweilige Mietverhältnis veranlasst und gehören zu den Einnahmen bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung; sie stellen keine durchlaufenden Posten dar, denn sie werden nicht im Namen und für Rechnung des Mieters vereinnahmt und verausgabt. Für die steuerrechtliche Beurteilung dieser Zahlungen als Einnahmen ist auch unbeachtlich, dass damit ein entsprechender Aufwand des Vermieters abgegolten wird und Überzahlungen ggf. an die Mieter zurückzuzahlen sind.^[1]

Vom Mieter zu tragende Umlagen ergeben sich z. B. aus der Umlegung der Kosten der Flur- und Kellerbeleuchtung, der Grundsteuer, der Kosten für Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Flur-, Treppenhaus- und Straßenreinigung und Kanalbenutzung sowie Hausmeisterkosten. Zahlt der Mieter die Kosten für Müllabfuhr, für Heizung, Strom und Wasser nicht direkt an den Versorgungsbetrieb, sondern an den Vermieter, gehören sie zu den Mieteinnahmen.^[2]

[1] BFH, Beschluss v. 27.7.1999, IX B 44/99, BFH/NV 2000 S. 179.

[2] BFH, Urteil v. 30.9.2003, IX R 9/03, BStBl 2004 II S. 225.

2.1 Einnahmen

Einnahmen aus der Umlegung von Kosten auf die Mieter sind im Kalenderjahr des Zuflusses zu erfassen.^[1] Dies gilt sowohl für vereinbarte Abschlagszahlungen als auch für eventuelle Endabrechnungsbeträge. Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen sind ggf. unabhängig vom tatsächlichen Zuflusszeitpunkt im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zu erfassen.^[2]

Der (unentgeltliche) Verzicht auf die Erhebung von Umlagen führt nicht zu (fingierten) Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[3]

[1] § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG.

[2] § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG.

[3] BFH, Beschluss v. 20.7.2012, IX B 24/12, BFH/NV 2012 S. 1970.

2.2 Werbungskosten

Die vom Vermieter getragenen Umlagen sind, da durch die Vermietung veranlasst, als Werbungskosten im Zeitpunkt des Abflusses abziehbar. Für den Werbungskostenabzug spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die umlagefähigen Kosten ganz oder nur teilweise auf die Mieter abwälzt. Die vom Mieter dem Vermieter erstatteten Nebenkosten führen zu Mieteinnahmen; zu steuerpflichtigen Einnahmen im Jahr des Zuflusses zählen auch diejenigen Beträge, die Werbungskosten ersetzen.^[1] Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, sind aus Vereinfachungsgründen nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 14.12.1999, IX R 69/98, BFH/NV 2000 S. 649, BStBl 2000 II S. 197; BFH, Beschluss v. 27.7.1999, IX B 44/99, BFH/NV 2000 S. 179.

[2] R 21.5 Abs. 3 Satz 6 EStR.