Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 6 Vermietung an Angehörige nach Grundstücksübertragung

Ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts bei Abschluss eines Mietvertrags unter Angehörigen liegt nicht schon deshalb vor, weil das Objekt vor der Vermietung vom jetzigen Mieter gegen wiederkehrende Leistungen auf den Vermieter übertragen wurde. Dem Eigentümer eines Immobilienobjekts steht es grundsätzlich frei, dieses ohne jede Auflage oder Einschränkung zu übertragen oder im Zuge der entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung mit dem Erwerber eine wie auch immer geartete Nutzungsmöglichkeit für sich vorzusehen. Deshalb ist es nach ständiger Rechtsprechung i. d. R. nicht unangemessen, ein Grundstück unter gleichzeitiger Vereinbarung eines Mietvertrags mit dem vormaligen Eigentümer – auch wenn es sich um einen Angehörigen handelt – zu übertragen.^[1] Diese Rechtsprechung beruht auf der Überlegung, dass die Eigentumsübertragung einerseits und die anschließende Vermietung andererseits jeweils zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt und deshalb auch steuerrechtlich grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen sind. Danach liegt ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts bei Abschluss eines Mietvertrags unter Angehörigen nicht schon deshalb vor, wenn nach einer früheren Grundstücksübertragung auf den Sohn die Eltern ihr bestehendes Nießbrauchsrecht an dem Mietobjekt unentgeltlich aufgegeben haben und sodann zwischen ihnen ein fremdüblicher Mietvertrag abgeschlossen und tatsächlich durchgeführt wird.^[2]

Hat die Mutter die Wohnung tatsächlich bewohnt und die ortsübliche Miete tatsächlich bezahlt, so kann einem Mietverhältnis zwischen Mutter und Tochter nicht deshalb die steuerliche Anerkennung versagt werden, weil die Tochter im Jahr vor der Begründung des Mietverhältnisses die Wohnung gegen Schuldübernahme von ihren Eltern übernommen hat, die Mutter auf eigene Kosten die Wohnung und den Garten umgestalten durfte und dass von ihr bezahlte, fest eingebaute Wohnungsbestandteile ohne Ausgleich in das Eigentum der Tochter übergehen sollten und die (geringen) Nebenkostennachzahlungen nicht geltend gemacht wurden.^[3]

Es stellt keinen Gestaltungsmissbrauch i. S. v. § 42 AO dar, wenn auf die Ausübung eines im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtem unentgeltlichen Wohnungsrechts verzichtet und stattdessen zwischen dem Übertragenden und dem neuen Eigentümer des Grundstücks ein Mietvertrag geschlossen wird; der Fortbestand des dinglichen Wohnungsrechts allein hindert die Wirksamkeit des Mietvertrags nicht.^[4]

Verzichten die Eltern auf die Einräumung eines dinglich gesicherten Wohnungsrechts, verbunden mit der Vereinbarung, ihnen monatlich 300 EUR zu zahlen und ihnen die Wohnung für monatlich 275 EUR auf 20 Jahre zu überlassen, ist ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts i. S. d. § 42 Satz 1 AO gegeben.^[5] Einen Gestaltungsmissbrauch hat der BFH auch für den Fall bejaht, dass der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags durch ein Entgelt für die Aufgabe des schuldrechtlichen Anspruchs auf eine unentgeltliche Wohnungsüberlassung im Ergebnis so stellt, als ob dieser unverändert sein Nutzungsrecht unentgeltlich ausüben würde.^[6] Ein Mietverhältnis ist steuerlich auch dann nicht anzuerkennen, wenn Eltern das von ihnen bewohnte Grundstück schenkweise je zur Hälfte auf ihren Sohn und dessen Ehefrau übertragen haben, im Rahmen der Rückvermietung des Grundstücks an die Eltern hingegen nicht beide Eigentümer, sondern allein der Sohn als Vermieter auftritt.^[7]

Es stellt einen Gestaltungsmissbrauch i. S. v. § 42 AO dar, wenn ein im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtes, unentgeltliches Wohnungsrecht gegen Vereinbarung einer dauernden Last aufgehoben und gleichzeitig ein Mietverhältnis mit einem Mietzins i. H. d. dauernden Last vereinbart wird.^[8] Stellt eine Mutter ihren Kindern ein verbilligtes Darlehen zum Erwerb eines Hauses zur Verfügung, das sie dann selbst von ihnen mietet, handelt es sich um Gestaltungsmissbrauch. Die angemessene Gestaltung wäre in diesem Fall der Erwerb des Hauses durch die Mutter selbst gewesen.^[9]

[1] BFH, Urteil v. 17.12.2003, IX R 7/98, BFH/NV 2004 S. 1270; BFH, Urteil v. 10.12.2003, IX R 12/01, BStBl 2004 II S. 643.

[2] BFH, Urteil v. 17.12.2003, IX R 91/00, BFH/NV 2004 S. 1272.

[3] FG Düsseldorf, Urteil v. 23.4.2008, 2 K 2716/06 E, EFG 2008 S. 1113; BFH, Urteil v. 11.11.2008, IX R 27/08, BFH/NV 2009 S. 901.

[4] BFH, Urteil v. 17.12.2003, IX R 60/98, BStBl 2004 II S. 646.

[5] BFH, Urteil v. 25.7.1995, IX R 66/93, BFH/NV 1996 S. 123; FG Hamburg, Urteil v. 23.3.2004, VII 296/01, EFG 2004 S. 1133.

[6] BFH, Urteil v. 17.12.2003, IX R 56/03, BFH/NV 2004 S. 684, BStBl 2004 II S. 648.

[7] FG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil v. 3.7.2008, 3 K 237/01.

[8] BFH, Urteil v. 17.12.2003, IX R 56/03, BStBl 2004 II S. 648.

[9] FG Münster, Urteil v. 19.2.2002, 1 K 734/00 F, EFG 2002 S. 737.