Notwendiges Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels

Leitsatz

Zum notwendigen Betriebsvermögen eines durch Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze entstandenen gewerblichen Grundstückshandels gehören nicht nur die Objekte, deren Veräußerung zur Annahme des gewerblichen Grundstückshandels geführt hat, sondern auch nicht in zeitlichem Zusammenhang mit ihnen veräußerte Objekte, die jedoch von vornherein eindeutig zur Veräußerung bestimmt waren.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Der Kläger hatte im Jahr 1978 ein Grundstück erworben. Als er für die zunächst vorgesehene Bebauung keine Baugenehmigung erhielt, ließ er ab 1981 in drei Bauabschnitten fünfzehn Eigentumswohnungen auf dem Grundstück errichten. In den Jahren 1983 und 1984 veräußerte er acht Wohnungen jeweils vor Bezugsfertigkeit an verschiedene Erwerber. Die restlichen sieben Wohnungen vermietete er.

Das FA behandelte den Verkauf der Wohnungen als gewerblichen Grundstückshandel. In den Streitjahren 1992 bis 1994 verkaufte der Kläger drei weitere vermietete Eigentumswohnungen. Das FA sah diese drei Wohnungen von Beginn an als Umlaufvermögen des Grundstückshandels an und erfasste den Veräußerungsgewinn als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Das FG wies die Klage ab (EFG 2002, 1231).

Entscheidung

Der BFH hob das Urteil auf und verwies die Sache an das FG zurück. Zwar könnten auch erst nach dem Ablauf von fünf, aber innerhalb von zehn Jahren veräußerte Objekte in den gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen sein. Das setzt aber einen einheitlichen Betätigungswillen voraus. Das FG muss die Prüfung nachholen, ob die Veräußerung der drei Wohnungen bereits in 1983/1984 beabsichtigt war.

Hinweis

1. Notwendiges Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels sind die Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb in der Weise unmittelbar dienen, dass sie objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb selbst bestimmt sind. Zur Veräußerung im Rahmen eines Grundstückshandels "bestimmt", sind die Objekte, auf die sich die Veräußerungsabsicht erstreckt.

Dass Veräußerungsabsicht besteht, wird aus dem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zwischen der Errichtung und dem Verkauf der Objekte geschlossen. Dabei hat der von der Rechtsprechung angenommene Fünf-Jahres-Zeitraum lediglich indizielle Bedeutung.

2. Grundsätzlich können auch die erst nach dem Ablauf von fünf, aber innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder Errichtung veräußerten Immobilien in den gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen sein. Allerdings müssen dann besondere Umstände hinzutreten, damit von dem erforderlichen einheitlichen Betätigungswillen ausgegangen werden kann.

Als besondere Umstände in diesem Sinn hat der BFH bislang angesehen:

• eine nur geringfügige Überschreitung des Fünf-Jahres-Zeitraums (BFH, Urteil vom 21.6.2001, III R 27/98, BFH-PR 2001, 408);
• eine größere Anzahl von Objekten (BFH, Urteil vom 9.5.2001, XI R 34/99, BFH/NV 2001, 1545);
• die Ausübung eines branchennahen Hauptberufs (BFH, Beschluss vom 20.12.2001, X B 91/01, BFH/NV 2002, 775);
• kontinuierlich fortlaufende Grundstücksan- und -verkäufe (BFH, Urteil vom 14.11.1995, VIII R 16/93, BFH/NV 1996, 466).

Fehlt ein solcher oder ähnlicher besonderer Umstand, kann nicht angenommen werden, dass außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums veräußerte Objekte zum Betriebsvermögen des Grundstückshandels gehört haben. Etwas anderes gilt nur für Objekte, bei denen von vornherein feststeht, dass sie veräußert werden sollten.

3. Das FG hatte im Besprechungsfall die erst in den Jahren 1992 bis 1994 verkauften Wohnungen dem gewerblichen Grundstückshandel zugerechnet, ohne zu prüfen, ob deren Veräußerung bereits in 1983/1984 beabsichtigt war. Diese Prüfung wird es im zweiten Rechtsgang nachzuholen haben.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 5.5.2004, XI R 7/02