Nutzungswert der Wohnung im eigenen Haus: Erhöhung des Mietwerts bei Geltendmachung der Werbungskostenpauschale

Leitsatz

Im Fall der Ermittlung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Haus (§ 21 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 52 Abs. 21 EStG) gehören zu der an der Marktmiete orientierten Rohmiete auch die ortsüblichen umlagefähigen Nebenentgelte. Wird daher lediglich die Nettokaltmiete angesetzt, so müssen – auch im Fall des Ansatzes des Werbungskosten-Pauschbetrags gem. § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG – auf der Einnahmenseite die umlagefähigen Nebenentgelte in durchschnittlicher Höhe hinzugerechnet werden.

Normenkette

§ 9a Satz 1 Nr. 2 EStG (1990, 1997) , § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG (1990, 1997)

Sachverhalt

Die Steuerpflichtigen sind Eigentümer eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Dachgeschosswohnung haben sie vermietet. Für die selbst genutzte Wohnung nahmen sie die Übergangsregelung (Nutzungswertbesteuerung) in Anspruch.

Für die selbst genutzte Wohnung erklärten sie einen Nettomietwert, von dem sie als Werbungskosten die Pauschale nach § 9a Satz 1 Nr. 2 a.F. EStG (42 DM/qm) absetzten. Das FA schätzte auf der Einnahmenseite für die selbst genutzte Wohnung umlagefähige Kosten von rund 2 500 DM hinzu.

Entscheidung

Der BFH teilte diese Auffassung. Nach der Gesetzessystematik erfordere die Ermittlung der Überschuss-Einkünfte auf der Einnahmen- wie auf der Ausgabenseite die betragsmäßige Erfassung aller im Zusammenhang mit der jeweiligen Einkunftsart stehenden Vorgänge.

Dies gelte auch, wenn statt nachgewiesener Aufwendungen der Werbungskosten-Pauschbetrag nach § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG a.F geltend gemacht werde. Die Absetzung der mit den Einkünften aus VuV im Zusammenhang stehenden Aufwendungen mit dem Pauschbetrag in einer typisierenden Höhe hindere nicht die Erfassung der Nebenentgelte auf der Einnahmeseite. Dies gelte für den Fall der Eigennutzung ebenso wie für den Fall der Fremdvermietung (dazu BFH, Urteile vom 14.12.1999, IX R 69/98, BStBl II 2000, 197 und IX R 23/99, BFH/NV 2000, 831).

Hinweis

Der Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung, der sich für die – aufgrund der Übergangsregelung bis 1998 mögliche – Nutzungswertbesteuerung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG a.F. entschieden hatte (§ 52 Abs. 21 EStG), musste als Einkünfte aus VuV den Nutzungswert ansetzen.

Dieser ermittelt sich durch Ansatz der zu schätzenden Rohmiete (Marktmiete) unter Abzug der nachgewiesenen Werbungskosten. Der Rohmietwert ist somit ein Bruttomietwert. Wird auf der Einnahmeseite lediglich eine Nettomiete (Kaltmiete) angesetzt, müssen dieser folglich die durchschnittlichen Nebenentgelte hinzugerechnet werden, um auf den Bruttomietwert zu kommen.

In den Vergleichsmieten sind in der Regel keine Umlagen enthalten, so dass auch keine Werbungskosten abgezogen werden können. Dementsprechend wird in der Praxis im Allgemeinen der Ansatz der Vergleichsmiete als Nutzungswert nicht beanstandet.

Anders ist es jedoch, wenn der Steuerpflichtige die Werbungskosten aus VuV pauschal nach § 9a Abs. 1 Nr. 2 a.F. (galt nur für 1996 bis 1998) ermittelte. Da dem Steuerpflichtigen ein Anspruch auf diese Werbungskosten-Pauschale gesetzlich zustand, musste in diesen Fällen – um die zutreffende Marktmiete anzusetzen – der um die Pauschale geminderte Mietwert wieder um geschätzte Nebenkosten erhöht werden.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 19.3.2002, IX R 19/00