Private Veräußerungsgeschäfte / 3.2 Besteuerung hergestellter Gebäude

Der für das Gebäude anfallende Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung.

Wichtig

Gebäude teilt Schicksal des Grund und Bodens

Wird der Grund und Boden innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert, ist neben dem darauf entfallenden Gewinn auch der für das hergestellte Gebäude erzielte Gewinn zu versteuern. Der Veräußerungsgewinn für das Gebäude teilt das Schicksal des auf den Grund und Boden entfallenden Gewinns. Das bedeutet: Ist der Veräußerungsgewinn für den Grund und Boden wegen Fristablaufs steuerfrei, ist es auch der auf das errichtete Gebäude entfallende Gewinn. Mit der Fertigstellung des Gebäudes soll demnach keine neue 10-Jahresfrist zu laufen beginnen. Maßgebend für das Gebäude ist also die für den Grund und Boden geltende Behaltefrist.

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG unterliegen der Besteuerung alle Gebäude, soweit sie innerhalb der Veräußerungsfrist "errichtet, ausgebaut oder erweitert werden". Die Regelung gilt auch für Gebäudeteile, soweit sie selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume sind.

Praxis-Beispiel

Veräußerung eines vermieteten, teilfertigen Zweifamilienhauses

A errichtet auf dem von ihm 2015 erworbenen Grund und Boden im Jahr 2016 ein Einfamilienhaus, das er zu Wohnzwecken vermietet. Im Jahr 2022 beginnt er mit dem Ausbau des bisher nicht nutzbaren Dachgeschosses zu einer zweiten, zur Vermietung bestimmten Wohnung. Im März 2024 veräußert er das Grundstück mit dem teilfertigen Zweifamilienhaus. Der auf das Gebäude – einschließlich der noch nicht fertiggestellten Dachgeschosswohnung – entfallende Teil des Veräußerungserlöses ist in die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns einzubeziehen.

Neben dem teilfertigen Gebäude ist auch die Außenanlage in die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG einzubeziehen. Darunter fallen Umzäunungen, Weg-, Hof- und Platzbefestigungen.

Nicht nur der Grundstückseigentümer muss den Veräußerungsgewinn versteuern, der auf das von ihm errichtete Gebäude entfällt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung^[1] muss auch der Erbbauberechtigte, der in Ausübung seines Erbbaurechts ein Gebäude^[2] auf dem Grundstück errichtet hat, den darauf entfallenden Gewinn versteuern, wenn der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrags und der Veräußerung^[3] des "bebauten" Erbbaurechts nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

[1] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 14.

[2]

S. Abschnitt 5.2.5.

[3]

Zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns in diesem Fall s. Abschnitt 5.2.1.