Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Unterschreiten des örtlichen Vermietungsdurchschnitts von Ferienwohnungen

Leitsatz

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % auszugehen.

Normenkette

§ 2 EStG , § 9 EStG , § 21 EStG , § 118 Abs. 2 FGO

Sachverhalt

Der Kläger ist Eigentümer zweier teils in Eigenregie, teils durch Verwalter vermieteten Ferienwohnungen in X bzw. in Y. Die Wohnungen waren in den Streitjahren jährlich zwischen null Tagen und 117 Tagen fremdvermietet und nach eigenen Angaben allenfalls bis zu 9 Tagen selbst genutzt. Die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung der Ferienwohnungen berücksichtigte das FA nur mit dem auf die Vermietungstage entfallenden Anteil.

Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Dagegen richtet sich die Revision.

Entscheidung

Auf die Revision hat der BFH die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, ob der Kläger eine (beide) Ferienwohnung(en) auch (zu privaten Zwecken) selbst genutzt oder ob er sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten hat. Für diesen Fall müssten die auf die Selbstnutzung und auf die Vermietung entfallenden Kosten aufgeteilt und durch eine Prognose festgestellt werden, ob durch die Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden könne.

Bei fehlender Selbstnutzung sei zu ermitteln, ob die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen (ohne Vermietungshindernisse) um mindestens 25 % unterschritten sei.

Hinweis

1. Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass die Steuerpflichtigen beabsichtigen, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben (BFH, Urteil vom 30.9.1997, IX R 80/94, BStBl 1998 II, 771). Dies gilt allerdings nicht bei fehlender typischer Dauervermietung, z.B. wenn die Steuerpflichtigen sich nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen haben oder die Vermietungstätigkeit von vornherein befristet ist (z.B. BFH, Urteil vom 9.7.2002, IX R 57/00, BFH-PR 2002, 419).

2. Diese Grundsätze gelten auch für die Vermietung von Ferienwohnungen, wenn sie – in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden (vgl. BFH, Urteil vom 6.11.2001, IX R 97/00, BFH-PR 2002, 129). Dabei spielte es nach bisheriger Rechtsprechung keine Rolle, dass diese Wohnungen u.U. nur an wenigen Tagen im Kalenderjahr vermietet waren (vgl. BFH, Urteil vom 5.11.2002, IX R 18/02, BFH-PR 2003, 168 m.w.N.).

Diese Auffassung hat der BFH nunmehr eingeschränkt, sofern die tatsächlichen Vermietungszeiten die ortsüblichen Vermietungszeiten erheblich unterschreiten. Je mehr eine solche Unterschreitung vorliegt, umso mehr gewinnt nämlich die Frage nach den Gründen des Leerstands an Bedeutung. Denn diese können neben objektiven Vermietungshindernissen auch unzureichende Vermietungsbemühungen im Hinblick auf eine beabsichtigte Vorhaltung der Ferienwohnung als Vermögensanlage und/oder künftige Selbstnutzung umfassen.

Im Hinblick darauf ist deshalb – so der BFH – beim Vermieten von Ferienwohnungen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose nach den Grundsätzen des Urteils vom 6.11.2001, IX R 97/00 zu überprüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschritten wird; dabei ist aus Vereinfachungsgründen die zur Prognose führende Unterschreitensgrenze bei mindestens 25 % anzusetzen (Ergänzung zum BMF-Schreiben, BStBl I 2004, 933, Tz. 16 f.).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 26.10.2004, IX R 57/02