Renten und dauernde Lasten / 1 Immobilienübertragung gegen Veräußerungsrente zu fremdvergleichbaren Konditionen

1.1 Gleichwertigkeit der Leistungen

Im Einzelfall kann ein Interesse daran bestehen, für familiäre Grundstücksübertragungen gegen eine Leibrente volle Entgeltlichkeit wie bei einem Verkauf unter fremden Dritten zu erreichen. Dies kann erstrebenswert sein, weil dann für den Käufer Abschreibungsvolumen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geschaffen wird, soweit der Rentenbarwert als "Anschaffungskosten" für das erworbene Gebäude zu werten ist. In diesem Fall hat der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung entgeltlich erworben. Der Rentenbarwert als Anschaffungskosten des Grundstücks hat auch Bedeutung, wenn das Grundstück innerhalb der Veräußerungsfrist des § 23 EStG veräußert wird und der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft darstellt.

Nahe Angehörige können Grundstücksübertragungen so gestalten wie fremde Dritte. Soll die Entgeltlichkeit erreicht werden, darf keine typische vorweggenommene Erbfolge erfolgen, sondern es muss ein fremdvergleichbarer Veräußerungsvertrag abgeschlossen werden. Dem Grundsatz nach wird eine Grundstücksübertragung von Eltern auf ihre Kinder oder Enkel vom Finanzamt als vollentgeltliches Veräußerungsgeschäft anerkannt, wenn der Wert der von dem Kind zu erbringenden Gegenleistungen dem Wert des übertragenen Grundbesitzes entspricht und die Beteiligten auch subjektiv von der Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen ausgegangen sind.

Wird die Anerkennung eines vollentgeltlichen Rechtsgeschäfts begehrt, sollte bei der Vertragsabfassung konsequent die Veräußerungsabsicht unterstrichen werden. Die Vermögensübertragung wird als Kauf, nicht als Auflagenschenkung bezeichnet und ausgestaltet. Der Vertrag sollte also als "Kaufvertrag", nicht als "Übergabevertrag", die Beteiligten sollten als "Käufer" und "Verkäufer", nicht als "Übergeber" und "Übernehmer" bezeichnet werden. Kauffremde Elemente müssen im Vertrag vermieden werden.

Wichtig

Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen widerlegt Vermutung einer privaten Versorgungsrente

Die Vermutung, dass bei Immobilienübertragungen von Eltern auf Kinder eine private Versorgungsrente vorliegt, kann widerlegt werden. Dass die für eine private Versorgungsrente sprechende Vermutung auch in Rentenfällen widerlegbar und eine Veräußerungsrente auch zwischen nahen Angehörigen erreichbar ist, entspricht seit Langem der Rechtsprechung.

Die Vermutung besteht nicht, wenn die übertragene Immobilie und die Rentenverpflichtung einander gleichwertig sind. Berufen sich die Beteiligten darauf, dass Rente und übertragenes Grundstück wertgleich seien, müssen sie substanziiert darlegen, welche Vorstellungen sie bei Abschluss des Vertrags hinsichtlich des Werts der übertragenen Immobilie hatten.^[1] Die Vermutung für die private Veranlassung ist widerlegt, wenn feststeht, dass die beiderseitigen Leistungen wie unter fremden Dritten kaufmännisch gegeneinander abgewogen worden sind.^[2] Eine annähernde Übereinstimmung der Wertverhältnisse genügt, wenn sich die Vertragsbeteiligten subjektiv vom Gedanken des entgeltlichen Leistungsaustauschs leiten ließen.^[3] Eine Wertabweichung von 10 % ist unschädlich.^[4]

Werden bei der Übertragung eines Grundstücks vom Vater auf seinen Sohn Rentenzahlungen an den Vater vereinbart, ist bei Ausgeglichenheit des Werts der Rentenleistungen und des Werts der Immobilie eine entgeltliche Veräußerungsrente zu vermuten. Die Beweislast, dass es sich dennoch um eine unentgeltliche Versorgung handelt, obliegt dann dem Finanzamt.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 3.6.1992, X R 14/89, BStBl 1993 II S. 23.

[2] BFH, Urteil v. 29.1.1992, X R 193/87, BStBl 1992 II S. 465; BFH, Urteil v. 30.7.2003, X R 12/01, BFH/NV 2004 S. 249, BStBl 2004 II S. 211; BFH, Beschluss v. 20.6.2007, X R 2/06, BStBl 2008 II S. 99.

[3] BFH, Beschluss v. 31.5.2005, VIII B 67/96, BFH/NV 2005 S. 2178.

[4] BFH, Urteil v. 30.7.2003, X R 12/01, BStBl 2004 II S. 211.

[5] BFH, Urteil v. 21.1.1986, VIII R 238/81, BFH/NV 1986 S. 597.

1.2 Ertragsanteilsbesteuerung beim Empfänger der Leistungen

Die Voraussetzungen einer Leibrente sind erfüllt, wenn regelmäßig wiederkehrende Leistungen in Geld oder vertretbaren Sachen in bestimmter Höhe auf die Lebenszeit des Berechtigten zu erbringen sind.^[1] Beim Verkauf auf Leibrentenbasis erhält der Veräußerer bis an sein Lebensende regelmäßige, in gleicher Höhe wiederkehrende Zahlungen. Die Gleichmäßigkeit der Leistungen wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Vertragsparteien im Übertragungsvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart haben. Eine Wertsicherungsklausel berührt den Leibrentencharakter nicht.^[2]

Leibrentenzahlungen als Gegenleistung für die entgeltliche Übertragung von Haus- und Grundbesitz setzen sich aus 2 Komponenten zusammen: dem Kapitalanteil, der dem Verkehrswert des veräußerten Grundstücks entspricht, und dem Zinsanteil, sog. Ertragsanteil, der die Verzinsung des eingesetzten "Kapitals" widerspiegelt. Der Ertragsanteil ist beim Veräußerer als sonstige Einkünfte steuerbar.^[3] Der Kapitalanteil der Rente wird steuerlich nur erfasst, wenn ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.^[4]

Wichtig

Der einmal festgelegte Ertra...