Sachbezüge, freie Unterkunft / 4 Freie Unterkunft/frei überlassene Wohnung

4.1 Die Bewertung einer unentgeltlich überlassenen Wohnung richtet sich nach der ortsüblichen Miete

Von der freien Unterkunft, die mit dem Zimmer eines Untermieters vergleichbar ist, ist die freie Überlassung einer Wohnung durch den Arbeitgeber zu unterscheiden.

Im Gegensatz zur Unterkunft ist eine Wohnung eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in denen die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Es müssen eine eigene Wasserversorgung, eine Kochgelegenheit, die einer Küche vergleichbar ist, und eine eigene Toilette vorhanden sein.

Des Weiteren ist die Einheit nur dann als in sich geschlossen anzusehen, wenn die Wohnung über einen Abschluss verfügt.

Für die kostenlose Überlassung einer Wohnung ist die ortsübliche Miete maßgebend. Dabei sind Beeinträchtigungen, die sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergeben, bei der Bewertung zu berücksichtigen. Als derartige Beeinträchtigungen kommen beispielsweise in Betracht betrieblich veranlasste Geräusche, Geruchsbelästigungen, mit Schwierigkeiten verbundene Erreichbarkeit der Wohnung auf dem Betriebsgelände. Die dauerhafte Überlassung von Wohnungen (= mehr als 6 Monate) durch den Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG). Die kurzfristige Überlassung von Wohnungen ist hingegen umsatzsteuerpflichtig.

Soweit gesetzliche Mietpreisbeschränkungen bestehen, sind die durch diese Beschränkungen festgelegten Mietpreise als Werte anzusetzen.

4.2 Bei schwieriger Feststellung der ortsüblichen Miete erfolgt eine vereinfachte Feststellung

Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des örtlichen Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen liegt, scheidet die Annahme eines geldwerten Vorteils regelmäßig aus. Das gilt auch dann, wenn der unterste Wert des Mietpreisspiegels angesetzt wird. Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen und werden Nebenkosten ganz oder teilweise nicht erhoben, liegt eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug nur vor, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet.

Seit 2020 gilt nach Art. 2 des "Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften" Folgendes: Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung, die der Arbeitnehmer zu eigenen Wohnzwecken nutzt, dann ist ab dem 1.1.2020 kein Sachbezug anzusetzen, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Mietwerte beträgt.^[1] Die Reduzierung bis zu einem Drittel gilt nicht, wenn der ortsübliche Mietwert mehr als 25 EUR je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten beträgt. Insgesamt wird dadurch das Risiko bei der Mietfestlegung insbesondere dann gemindert, wenn die ortsübliche Miete festgelegt wird.

Hinweis

Einheitliche steuer- und sozialversicherungsrechtliche Grundlage

Ab 2021 gilt der lohnsteuerrechtliche Bewertungsabschlag nunmehr auch für die Behandlung des geldwerten Vorteils in der Sozialversicherung. D. h. auch hier kommt es künftig zu einer sozialversicherungsrechtlichen Freistellung des geldwerten Vorteils des Arbeitnehmers, soweit seine Mietzahlung mind. 2/3 der ortsüblichen Miete und die Miete je qm weniger als 25 EUR beträgt. Damit weichen die steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Bewertungsgrundlage nicht länger voneinander ab.

Praxis-Beispiel

Kostenlose Überlassung einer Wohnung

Ein Unternehmer aus Saarbrücken hat einen Ingenieur aus Hamburg eingestellt. Der Unternehmer überlässt seinem Arbeitnehmer ab 2025 eine Dreizimmerwohnung mit üblicher Ausstattung. Die Wohnung umfasst 48 qm. Da die ortsübliche Miete sich nur schwer ermitteln lässt, setzt der Unternehmer die Miete mit 5,50 EUR/qm = 264 EUR an.

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4110/ 6010	Löhne	264	8614/ 4949	Verrechnete sonstige Sachbezüge ohne Umsatzsteuer	264

Stellt sich später heraus, dass die zutreffende Miete 364 EUR pro Monat betragen hätte, ist der Differenzbetrag nicht als Sachbezug zu erfassen, weil die vereinbarte Miete von 264 EUR mehr als zwei Drittel (242,67 EUR) betragen hat und eine Überschreitung von 25 EUR je Quadratmeter Mietfläche ohne umlagefähige Kosten nicht gegeben ist.

[1] § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG