Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 4 Nr. 12 [Vermietung un ... / 2 Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Berechtigungen und staatlichen Hoheitsrechten – § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG

2.1 Überblick

Rz. 29

Nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG sind folgende Umsätze steuerbefreit:

• Vermietung und Verpachtung von Grundstücken,
• Verpachtung von Berechtigungen, für die die Vorschriften des Bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten,
• Verpachtungen von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen.

Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass die Vermietungs- und Verpachtungsumsätze steuerbar sind. In der Regel wird es sich dabei um Leistungen des Vermieters handeln. Gegenstand der Steuerbefreiung können jedoch auch Leistungen des Mieters sein, für die der Vermieter ein Entgelt zahlt.

Rz. 30

Ein Leistungsaustausch und damit ein steuerbarer Umsatz des Vermieters liegt auch dann vor, wenn bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags der Mieter den Vermieter für den Verzicht auf seine Rechte aus dem Mietvertrag entschädigt.^[1] In diesen Fällen ist kein Schadensersatz und auch nicht grundsätzlich eine Leistung eigener Art^[2] anzunehmen.^[3] Das Gleiche gilt für Abstandszahlungen des Bundesvermögensamts bei vorzeitiger Beendigung der Vermietung für NATO-Zwecke.^[4]

Rz. 31

Wenn der Vermieter mit seinen Umsätzen zur Steuerpflicht optiert hat^[5], findet die Steuerpflicht auch auf Abfindungszahlungen für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags Anwendung.^[6]

Rz. 32

Den Entschädigungszahlungen wegen verspäteter Rückgabe der Miet- oder Pachtsache soll ein umsatzsteuerbarer Leistungsaustausch zugrunde liegen. Die Schadensersatzleistungen bei verspäteter Rückgabe der Miet- oder Pachtsache nach Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses, die einen entgangenen Gewinn des Vermieters oder Verpächters abdecken sollen, stellen jedoch kein Entgelt dar.^[7] Hat der Verpächter hinsichtlich seiner Pachteinkünfte zur USt optiert, umfasst sein Anspruch wegen verspäteter Rückgabe der Pachtsache auch die USt, die auf den Teil des Anspruchs entfällt, der der nach § 584b Satz 1 BGB geschuldeten Entschädigung entspricht.^[8]

Rz. 33

Leistet der Vermieter an den Mieter eine Zahlung dafür, dass der Mieter mit einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses einverstanden ist, erbringt auch der Mieter eine steuerbare Vermietungs- bzw. Verpachtungsleistung. War die Vermietung steuerfrei, gilt dies auch für die Leistung des Mieters.^[9] Keine Vermietungs- oder Verpachtungsleistung liegt vor, wenn ein Nachmieter dafür bezahlt wird, in den Mietvertrag des Vormieters einzutreten bzw. wenn seine Bereitschaft, überhaupt ein Mietverhältnis einzugehen, honoriert wird.^[10]

[1] Abschn. 4.12.1 Abs. 1 Satz 7 UStAE.

[2] So BFH v. 7.8.1969, V 177/65, BStBl II 1969, 696.

[3] Vgl. zur Abgrenzung zwischen Leistungsaustausch und echtem Schadensersatz bei einer vorzeitigen Auflösung eines langfristigen Mietvertrags gegen Abfindungszahlung des Mieters auch BFH v. 22.5.2019, XI R 20/17, BFH/NV 2019, 1256; Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, BVerfG v. 28.9.2020, 1 BvR 2453/19; FinMin Sachsen-Anhalt v. 25.6.1996, 44 – S 7100 – 60, UVR 1996, 280.

[4] FinMin Hessen v. 22.1.1996, S 7100 A-161-St IV 10.

[5] § 9 UStG.

[6] BFH v. 23.1.2002, V B 161/01, BFH/NV 2002, 553.

[7] BGH v. 6.12.1995, XII ZR 228/93, UR 1996, 225.

[8] BGH v. 11.5.1988, VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285.

[9] EuGH v. 15.12.1993, C-63/92, Lubbock Fine, BStBl II 1995, 480.

[10] EuGH v. 9.10.2001, C-108/99, Cantor Fitzgerald International, BFH/NV, Beilage 2002, 19; EuGH v. 9.10.2001, C-409/98, Abbey National, BFH/NV Beilage 2002, 16.

2.2 Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

2.2.1 Vermietung

Rz. 34

Nach alter Rechtsprechung des BFH war der Vermietungsbegriff nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen abzugrenzen, es war also auf das BGB abzustellen.^[1] Der Vermietungsbegriff ist in § 535 BGB definiert. Danach wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Auf die Vertragsdauer des Mietverhältnisses kommt es grundsätzlich nicht an. Bei den Beherbergungsumsätzen bzw. der Vermietung von Campingflächen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellt die Steuerpflicht allerdings darauf ab, dass die Umsätze in einer kurzfristigen Vermietung bestehen.^[2]

Rz. 35

Der Mietvertrag erfordert grundsätzlich, dass der Mieter den Besitz an der vermieteten Sache erhält. Der Vermietungsbegriff bestimmt sich aber ganz wesentlich durch die Gebrauchsüberlassung der vermieteten Sache.^[3] Ob eine Gebrauchsüberlassung vorliegt oder nicht, bedarf einer Gesamtbetrachtung aller Umstände, unter denen der Umsatz erfolgt. Eine Gebrauchsüberlassung kann z. B. zu verneinen sein, wenn es sich um eine Vertragsgestaltung mit einander widersprechenden – gegenläufigen – Folgen handelt oder weil bei einer Gesamtwürdigung der rechtlichen und tatsächlichen Umstände der Umsatz nicht lediglich als eine bloße Gebrauchsüberlassung beurteilt werden kann.^[4] So soll es sich auch bei der Vermietung von Zahnarztpraxisrä...