Seniorenheime: Verzicht auf USt-Befreiung

OFD Hannover, Verfügung v. 7.7.2003, S 7198 - 27 - StO 353/S 7198 - 33 - StH 445

Für die Beurteilung, ob und in welchem Umfang Betreiber von Seniorenheimen auf die Steuerfreiheit ihrer Vermietungsumsätze nach § 9 Abs. 1 UStG verzichten können, ist es erforderlich, die Art des zu Grunde liegenden Vertrages festzustellen. Die Abgrenzung ist eine Tatsachenfeststellung, bei der auf den jeweiligen „Endnutzern” abzustellen ist. Dabei kommt es weder auf die Bezeichnung des Vertrages noch auf die Eingruppierung der Bewohner im Rahmen der Pflegeversicherung an.

Altenheimverträge sind nach der Rechtsprechung des BFH in ihrem Kern Wohnungsmietverträge, wenn die Wohnungsüberlassung im Vordergrund steht (BFH-Urteil vom 21.4.1993, XI R 55/90, BStBl 1994 II S. 266). Die Überlassung von Wohnräumen und anderen Räumen ist daher unabhängig von den Voraussetzungen des § 4 Nr. 16d UStG nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei. Da in der Regel in den einheitlichen Heimverträgen mehrere andere Leistungselemente enthalten sind, kann es sich auch um gemischte Verträge handeln, bei denen das Entgelt auf die steuerfreie Grundstücksvermietung und die steuerpflichtigen Leistungen – erforderlichenfalls durch Schätzung – aufzugliedern ist.

Ein einheitlicher, unteilbarer Vertrag besonderer Art, bei dem die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks gegenüber anderen wesentlichen Leistungen zurücktritt, liegt dagegen vor, wenn das Schwergewicht auf den Betreuungsleistungen liegt und die Betreiber des Heimes gegenüber den pflegebedürftigen Heiminsassen umfassende medizinische und pflegerische Versorgung erbringen (wie z.B. in einem Sanatorium oder Kurheim). Für diese Umsätze kann eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 16d UStG in Frage kommen. Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12a UStG scheidet aber aus (s. Abschn. 81 Abs. 2 Nr. 12 UStR).

1. Vermietung von Gebäuden, mit deren Errichtung nach dem 31.5.1984 und vor dem 11.11.1993 begonnen wurde und die vor dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden

Gemäß § 9 Abs. 2 i.V.m. § 27 Abs. 2 UStG ist in diesen Fällen die Option ausgeschlossen, soweit das Gebäude Wohnzwecken oder anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist.

Handelt es sich nach den o.a. Grundsätzen um einen Vertrag besonderer Art, bei dem das Schwergewicht der Leistung auf die Betreuung gerichtet ist, ist eine Option uneingeschränkt möglich, weil auch die überlassenen Wohn- und Schlafräume keinen Wohnzwecken in diesem Sinne dienen.

Liegt ein reiner Wohnungsüberlassungsvertrag vor, bei dem andere Leistungselemente als übliche Nebenleistungen angesehen werden können, ist eine Option zur Steuerpflicht ausgeschlossen.

Handelt es sich dagegen um einen gemischten Vertrag mit nicht unwesentlichen anderen Leistungselementen, kann nur für die nicht Wohnzwecken dienenden Leistungen auf die Steuerfreiheit verzichtet werden. Bei der Ermittlung des Anteils der Umsätze, die von der Option auszuscheiden sind, gehören auch die mit den Wohn- und Schlafräumen im Zusammenhang stehenden Gebäudeteile (z.B. Treppenhäuser und Flure).

2. Vermietung von Gebäuden, mit deren Errichtung nach dem 11.11.1993 begonnen wurde oder nach dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden

In diesen Fällen ist die Option ausgeschlossen, wenn das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet wird oder werden soll, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Hierbei kommen sowohl Umsätze nach § 4 Nr. 16d UStG als auch nach § 4 Nr. 12a UStG in Betracht.

Normenkette

UStG § 4 Nr. 12a

UStG § 4 Nr. 16d

UStG § 9 Abs. 1

UStG § 27 Abs. 2